「小規模宅地等の特例」を最大限活用するための考え方

前回は、「小規模宅地等の特例」の利用条件について説明しました。今回は、特例活用のメリットを最大化するための考え方を見ていきます。

特例が適用できる全体の上限枠は決まっている

被相続人が自宅と個人開業の病院以外に賃貸不動産を持っている場合は、その賃貸不動産の宅地も小規模宅地等の特例の対象になります。賃貸アパートや駐車場などの「貸付事業用宅地等」は、200㎡まで50%評価減です。

 

ただし、特定同族会社事業用宅地等と貸付事業用宅地等が混在する場合、全体で適用できる上限枠が決まっています。自宅330㎡も80%評価減できて、病院の土地400㎡も80%評価減できて、おまけに賃貸不動産の土地200㎡も50%減できる・・・という話には、残念ながらなりません。そのため、特例をどの土地に優先して適用するとメリットが最大化するかを見極める必要が出てきます。

 

貸付事業用宅地等も含めて、小規模宅地等の特例を適用するときは以下の計算式で調整計算を行って、適用面積を算出します。

 

A 特定居住用宅地等 B 事業用宅地等 C 貸付事業用宅地等

 

調整計算→A×200÷330+B×200÷400+C≦200㎡

組み合わせだけでなく、適用を優先する順位にも留意

考えられる適用のパターンとしては「AとBに併用する」「AとCに併用する」「BとCに併用する」の3つです。「AとBに併用する」場合は、前述したように合わせて最大で730㎡までが80%になります。

 

<例>

 

A 自宅の敷地・・・250㎡(1㎡当たり10万円)

B 個人開業している病院の宅地・・・350㎡(1㎡当たり15万円)

C 賃貸用アパートの敷地・・・200㎡(1㎡当たり20万円)

 

①AとBを併用する場合 

600㎡適用(適用対象面積に収まっているので調整計算なし)

 

②AとCを併用する場合

250×200÷330+0×200÷400+48≦200㎡

 

③BとCを併用する場合

0×200÷330+350×200÷400+25≦200㎡

 

この例では、「AとBを併用する=6200万円の評価減」→「BとCを併用する=4450万円の評価減」→「AとCを併用する=2480万円の評価減」の順に節税効果が高いことになります。

 

ただし、併用する場合でも、どちらの宅地を優先的に採用するかで順番は入れ替わってきます。貸付事業用宅地等に特例を利用するかどうかは、他のパターンと節税効果を比較して決めることになるでしょう。

本連載は、2014年11月29日刊行の書籍『開業医の相続対策』から抜粋したものです。その後の税制改正等、最新の内容には対応していない可能性もございますので、あらかじめご了承ください。

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連載「不動産」と「MS法人」で実現する開業医のための相続対策

ウェルス・コンサルティング株式会社 代表取締役社長

千葉県出身。不動産デベロッパー、経営コンサルティングファームを経て、ウェルス・コンサルティング株式会社を設立し、代表取締役に就任。「不動産で困る人をゼロにする」という信念で、独自の不動産コンサルティングを行う。これから日本が迎える大増税時代の相続・事業承継問題を円滑に解決するため、「日本相続研究所」のサービスを立ち上げる。日本相続研究所では、パートナーであった日本法務総合ソリューションの行政書士・渡辺太郎氏をはじめ弁護士や税理士など様々な専門家を迎え入れ、相続問題を多角的に解決するチームを構築。それぞれの専門家の高度なノウハウをわかりやすい相続コンサルティングにまとめ、現在では多くの開業医、医療法人の理事を顧客に持つ。

著者紹介

開業医の相続対策

開業医の相続対策

藤城 健作

幻冬舎メディアコンサルティング

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