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連載中小オフィスビルオーナーのための「満室」経営術【第16回】

アメリカとの比較で見る「日本の不動産取引の問題点」とは?

バリューアップ貸主借主仲介業者

アメリカとの比較で見る「日本の不動産取引の問題点」とは?

前回は、「レイアウトの提案ができる」仲介会社を選ぶ必要性などを説明しました。今回は、日本の不動産取引の問題点を、アメリカの取引形態と比較しながら見ていきます。

仲介会社は基本的に「借主側」に立って物事を考える

基本的には仲介会社はテナントの味方です。なぜなら賃貸物件の情報収集にはほとんど費用はかかりませんが、顧客(借主)を探すためには、広告宣伝費や人件費等の莫大な費用がかかるからです。

 

その多額な費用をかけて集めた顧客を競合会社に取られてしまっては、かけた費用は回収できません。そのため、仲介会社は顧客を失わないよう、顧客のためにと必死に頑張ります。

 

また、顧客のほとんどは数年後に移転するため、当初満足して成約いただければ、次の移転の際にも再度取引できる可能性が高くなります。そこで、仲介会社は貸主側ではなく、借主側に立って物事を考えるのです。

 

しかも、借主側に立ってビジネスを進めたにもかかわらず、その対価としての手数料は、成約時に貸主、借主双方から受け取ります。これはアメリカでは考えられないこと。アメリカの不動産取引ではどちらのサイドに立つかを最初に明確にし、その雇われた側からのみ手数料をもらう仕組みになっているのです。

 

これなら、手数料を払っているにもかかわらず、それに見合った働きをしてもらえないという不満は出ません。が、日本では借主側に利があるような仕事をした仲介会社にも貸主が手数料を払わなくてはいけないのです。

終始一貫「貸主の側」に立ってくれる仲介会社を探す

当社はこのやり方は貸主にとって不合理だと考えます。そのため、当社では仲介にあたり、アメリカ同様に立場を明確にし、対価は一方からしかいただかないことにしています。具体的には貸主サイドに立ち、借主からは手数料をもらわず、貸主からのみいただくというやり方です。終始一貫貸主の側に立ってビジネスを進めるのはもちろんです。

 

また、報酬は成功報酬としています。貸主の利益が上がらなければ当社の利益も上がらず、逆に利益を上げられれば当社の利益も増えるという仕組みですから、当社が空室解消、ビルのバリューアップに最大限の努力をするのは当然のこと。ぼんやりと空室をそのままに放置しておくことなどはあり得ません。

 

貸主の利益は当社の利益。その当社の考え方をご理解いただければ、当社が関与するビルの空室率が3.1%(2000~2009年平均)以下と極端に低いこともご理解いただけるでしょう。

本連載は、2010年12月21日刊行の書籍『空室を抱える中小オフィスビルオーナーのための満室ビル経営』から抜粋したものです。その後の税制改正等、最新の内容には対応していない可能性もございますので、あらかじめご了承ください。

佐々木 泰樹

サブリース株式会社 代表取締役

1946年岩手県宮古市生まれ。1969年に都留文科大学を中退、東都商事株式会社に入社。貸事務所仲介営業に従事し、入社から5カ月で営業管理職兼トップ営業マンと して活躍する。その後、同社を3年10カ月で退社、26歳 で独立を果たす。40年以上にも及ぶ業界経験のなかで、 貸事務所の仲介のみならず、貸ビルの設計・開発ならびに リフォームを含めたビルのコンサルティングも手掛け、多く の空室に悩むオフィスビルを再生させてきた。また、業界に先駆け、貸事務所の転貸業(サブリース)を考案するな ど、その豊富な経験を活かし、現在はサブリース株式会社 にて、オフィスビルの設計、開発、再生に力を注いでいる。

著者紹介

連載中小オフィスビルオーナーのための「満室」経営術

空室を抱える中小オフィスビルオーナーのための満室ビル経営

空室を抱える中小オフィスビルオーナーのための満室ビル経営

佐々木 泰樹

幻冬舎メディアコンサルティング

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