ビル経営に不可欠な「事業計画」・・・作成のポイントは?

今回は、事業計画を作成するための具体的な項目と、見るべきポイントについて説明します。※本連載は、不動産経営コンサルタント・三つ星オフィスビルプロデューサー・不動産鑑定士として活躍する、釜口浩一氏の著書『これからのビル経営 利益を生み続けるための基本がここにある』(キョーハンブックス)の中から一部を抜粋し、ビル経営において長期安定した収益を確保するための財務視点をご紹介します。

「事業計画」をグラフ化し、毎年の変化を確認

貸ビル業の事業計画を立てる場合の主な項目は、次のとおりです。

 

これらの各項目のひとつひとつについて、少なくとも今後10年間について、いくつかの試算をします。もし、あなたがこれまで事業計画を作成したことがないなら、シンプルなものでよいので一度作ってみてください。目の前に具体的に表れた数字は、リアル感をもって伝わってきます。グラフ化すると、毎年の変化や影響度が一層わかりやすくなります。それぞれの場合に事業がどのようになるか確認し、対策が必要と判断したら、具体的な対策を立て実行に移しましょう。

 

(1)収入

収入には、基本的に次の5項目があります。

 

①賃料

②共益費

③駐車場等

④テナントからの水道光熱費

⑤一時金

 

これらのうち、一時金は新規にテナントが入居した際などに発生します。なお、一時金の運用益は、実際のお金の管理上、一時金を他の資金と区分けしていないため、計上できないかもしれませんが、安全面で計算することとなりますので、計上しなくてもよいです。

 

「維持管理費」を削減する場合は、慎重な対応が必要

(2)支出

支出の内容は、基本的に、以下の9つがあります。

 

①維持管理費

②水道光熱費

③修繕費

④プロパティマネジメント委託費(運営を委託しているとき)

⑤公租公課(固定資産税など)

⑥損害保険料⑦資本的支出(設備更新等)

⑧返還する一時金(退去に伴い返還する敷金等)

⑨借入金の元利金返済額

 

空調設備やエレベーター取り替えなどの長期的に使用するための資本的支出と、テナントが退去した後に返還する敷金等の一時金は、それらが発生するであろうと予測した年に計上します。これら一時的に大きな支出が見込まれるものと、毎期支出し額に変動が少ないものとは、分けて考えなければなりません。

 

これらの項目の中で、比較的ビルオーナーが手を付けやすいものが①維持管理費で、コスト削減の対象になりがちです。しかし、この項目は、ビルの商品価値に大きく影響する内容も含まれているため、一律のコスト削減ではなく、よく考えた対応が必要です。コストを削ったのはよいが、テナントからの評判を落としたり、空室部分へのテナント誘致が遅れるなど、コスト削減以上に収入が減ったのでは、負のスパイラルに陥ります。

 

(3)費用

設備更新等の資本的支出(現金支出)がありますが、利益を計算する上では、その年度以降の各年度に、支出した内容に応じて法人税法で定められている年数にわたり、減価償却費として割り振られます。

 

[図表]

 

したがって、損益計算上は、支出の合計額から資本的支出(設備更新等)を差し引き、過去に投資した分の減価償却費を加えることになります。

 

これらの項目について表計算ソフトを使えば、簡単な計算で、予測することができます。ひとつひとつの計算式は簡単です。しかし、それぞれの項目に、どのような数字を入れるか。数字を入れるのは小学生でもできますが、なぜ、その数字にするのか、これは専門家でも悩ましいところです。

 

将来のことですから、だれにも正確なことはわかりません。これは、貸ビル経営以外の商売でも同じことです。試算をしながら、将来の財務上の数字がどのようになるかを予測し、何をしなければならないかをつかみ取るしかありません。

 

本連載は、2015年9月28日刊行の書籍『これからのビル経営 利益を生み続けるための基本がここにある』(キョーハンブックス)から抜粋したものです。その後の税制改正等、最新の内容には対応していない可能性もございますので、あらかじめご了承ください。

「不動産」この記事を読んだ方はこんな記事も読んでいます

「国内不動産」この記事を読んだ方はこんな記事も読んでいます

連載長期的に利益を生み出す「ビル経営」の「財務」基礎講座

不動産経営コンサルタント
三つ星オフィスビルプロデューサー
不動産鑑定士

早稲田大学商学部卒。1987年日本電信電話株式会社入社。1990年の本社不動産部門配属後、エヌ・ティ・ティ都市開発株式会社での複合再開発、株式会社NTTファシリティーズで企業不動産コンサルティング等(途中3年間の財団法人日本不動産研究所への出向を含む)の実務を行い、2005年に株式会社リアルエステート・アドバイザーズを設立し現在に至る。実務と理論を融合した分析・判断と率直な意見は、顧客からの信頼を得ており、長年にわたりリピートして依頼する企業・専門家が多い。

著者紹介

これからのビル経営 利益を生み続けるための基本がここにある

これからのビル経営 利益を生み続けるための基本がここにある

釜口 浩一

キョーハンブックス

賃貸アパート・マンションへ“投資"指南書は数多くありますが、本書は、賃貸オフィスビル(貸ビル)を対象としており、しかも、“経営の指南書"です。 ビル経営は、様々な専門性が必要とされます。建築、設備、賃貸借契約、ビル…

メルマガ会員限定記事をお読みいただける他、新着記事の一覧をメールで配信。カメハメハ倶楽部主催の各種セミナー案内等、知的武装をし、行動するための情報を厳選してお届けします。

登録していただいた方の中から
毎日抽選で1名様に人気書籍をプレゼント!
会員向けセミナーの一覧