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連載米国不動産投資が「本命」といえる理由【第15回】

米国不動産投資で注目される4つの地域とは?

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米国不動産投資で注目される4つの地域とは?

国土が広い米国では、地域によって物件のタイプや購入層などの不動産市況は大きく異なります。今回は、米国不動産投資で最も注目される4つの地域の魅力について見ていきます。

復興事業により人口が20%も増加した「ロサンゼルス」

「米国不動産投資」といっても、米国は非常に広い国土を持っているので、地域によって住環境は大きく異なります。また、州ごとの自治が重視されているので、法制度、あるいは税制なども異なるケースがあります。大切なのは、こうした差異をきちんとチェックし、自分のライフスタイル、あるいは資産運用に適した投資先を選ぶということです。

 

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では、米国不動産投資を行うにあたって、どの地域が最も注目されるのかということですが、筆者ならカリフォルニア州を含む次の4つをお勧めします。

 

●カリフォルニア州 ロサンゼルス
●カリフォルニア州 南カリフォルニア
●テキサス州 ダラス
●テキサス州 コーパス・クリスティ

それぞれ、どこが注目点なのかを説明していきましょう。最初に、カリフォルニア州ロサンゼルスです。

 

皆さん、ロサンゼルスにはどのような印象をお持ちでしょうか。筆者自身が驚いているのですが、この20年間でロサンゼルスは本当に大きく変わりました。20年前のロサンゼルス、特にダウンタウンといえば、街には人がほとんど歩いていないような、本当に治安の悪い場所だったのです。それが今では、女性が一人で散歩をしていたり、ジョギングをしていたりします。それだけ安心して生活できる場所に変わってきたということです。

 

これは、ロサンゼルス市と民間企業とによるダウンタウンの復興事業が、大きく影響したものと考えられます。この復興事業は第1フェイズから第3フェイズを経て、2015年に終了する予定です。このプロジェクトがスタートして以来、ロサンゼルスの人口は20%以上も増加しました。それと同時に、不動産価格も上昇しています。また、古いビルを改築した店舗併用集合住宅には、「ミルズアクト」と呼ばれる固定資産税の減額が受けられるビルもたくさんあります。

 

先日、日本人の60代のご夫婦を、カリフォルニア州の海岸沿いの街に案内しました。今、彼らの娘さんは米国に住み、市民権も持っているため、定年後、米国に住む予定で見学に来られたのです。

 

そこで、ロングビーチというロサンゼルスから少し南に行ったところにある小さな街に連れていきました。ここは、それほど大きくない通りの両サイドに個人商店がたくさん並んでおり、歩いてウインドーショッピングを楽しんだり、コーヒーを飲んだり、食事をしたりできる、こぢんまりした街です。この街を見た瞬間、彼らは、こういいました。

 

「あ、自分たちがリタイアした後に住みたいと思っていたのは、こんな街だ」

 

まずは自分自身の目で確かめて、住みたい場所、投資してみたい場所を探すことが肝心です。

全米1位の教育レベル&産業集積地、南カリフォルニア

次にカリフォルニア州南カリフォルニアですが、これについては前回説明しましたが、南カリフォルニアは、世界で1%程度しかない地中海性気候を持っており、誰でも非常に住みやすいと感じられる土地です。したがって、人口も非常に多く、不動産価格も年4%のペースで上昇しています。教育レベルは全米1位ですし、全米1位の産業集積地でもあります。

 

ただ、いかんせん南カリフォルニアは住宅価格が、他の地域に比べて格段に高いのが現状です。実際、テキサス州ダラスで買える一軒家を、全く同じ間取り、クオリティー、そして土地の広さで、南カリフォルニアで買おうとすると、ダラスで買うのに比べて、実にその3倍前後はします。その意味では、単なるキャピタルゲイン狙いの投資もしにくいのが現実で、パームデールやランカスターなど比較的住宅価格の低い地域を選択肢に入れていく必要があります。

「シェール革命」の恩恵が見込めるテキサス州

テキサス州ダラスは、何といってもこれからトヨタの北米拠点が移転してくるということです。具体的にはテキサス州ダラス北部にあるプレイノという街ですが、これによって非常に大きな経済効果が期待できるところです。

 

テキサス州コーパス・クリスティは、州南部に位置する港湾都市です。全米5位に入る取扱額を誇るコーパス港は、大規模な埋蔵量で知られるイーグルフォードシェール層から一番近い港町で、精油や安価なガスやオイルを利用した製造業の中心地となっています。経済成長に伴う賃貸需要が高まるなか、担保不動産価値の上昇も期待できます。エネルギー関係の雇用は40%増、コーパス・クリスティの原油出荷量もゼロから40万バレル/日となっています。

 

コーパス・クリスティが属するニュエセス郡の人口は、現在34万人。シェールブームによって今後9年間で、68万人に倍増する見込みです。18年間で4倍増しの、136万人に到達する可能性も秘めています。

 

テキサス州の人口も増えています。2000年には2085万人だったのが、2010年には2514万人にもなりました。実に20.6%もの増加です。人口が増えれば、それだけ経済は活性化しますし、今も人口は増え続けています。

 

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人口が増えた背景としては、「シェール革命」の中心地であることが考えられます。大規模なガス火力発電所の建設や、2017年に稼働が予定されているガス化学工場、石油でなくガスからプラスチックや合成繊維、合成樹脂を作りだすなど、さまざまな試みがなされていますが、こうした新しい技術開発、あるいは工場建設などは、雇用を促進し、その地域に新たな人口を呼び込みます。


あるいは経済規模が非常に大きな州であることも注目点のひとつでしょう。売上規模全米上位500社のうち50社が、テキサス州に本拠地を構えていますし、ヒューストン港は米国最大の外国貿易の玄関口です。反面、天気が変化しやすいことや、竜巻や落雷が多いこと、15~20年おきに破壊力の強いハリケーンがやってくることなど、自然災害の問題が多いのが、デメリットともいえるでしょう。

 

本連載は、2014年10月3日刊行の書籍『本命 米国不動産投資』から抜粋したものです。その後の税制改正等、最新の内容には対応していない可能性もございますので、あらかじめご了承ください。
本連載に記載された情報に関しては万全を期していますが、内容を保証するものではありません。また、本連載の内容は著者の個人的な見解を示したものであり、著者が所属する機関、組織、グループ等の意見を反映したものではありません。本連載の情報を利用した結果による損害、損失についても、出版社、著者ならびに本連載制作関係者は一切の責任を負いません。投資の判断はご自身の責任でお願いいたします。

ニック 市丸

リーバンズコーポレーション 会長

1953年生まれ。米国在住35年。カリフォルニア州を拠点に保険・証券・不動産・ファイナンシャルアドバイザーとしてキャリアを積み、2002年、ロサンゼルス郊外のトーランスにリーバンズコーポレーションを設立。豊富な不動産の販売・仲介・管理実績を持ち、米国居住者以外の信託活用法など、不動産保有にかかる関連アドバイスにも強みがある。

著者紹介

連載米国不動産投資が「本命」といえる理由

本命 米国不動産投資

本命 米国不動産投資

ニック 市丸

幻冬舎メディアコンサルティング

成熟経済であり、人口も減少フェーズに入った日本では、国内市場のパイは縮小を続け、不動産マーケットの未来も決して明るくはない。さらに1000兆円を超える財政赤字、超高齢化社会における社会保障費の増大、特に富裕層をター…

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