不動産投資の大きなメリット…「レバレッジ効果」の活用法②

前回に引き続き、不動産投資の大きなメリットである、「レバレッジ効果」の活用法を紹介します。今回は、レバレッジ効果で早期完済を実現する方法を見ていきましょう。

収入が入ってくる「仕組みづくり」が可能に

前回の続きです。

 

なぜこのような差が生まれたかというと、①は自分一人の力で貯金してきたのに対し、②は入居者という、ある意味で投資のパートナーが毎月支払う家賃収入と①同様の貯金のシナジーがこれだけの効力を発揮するからです。

 

そのため、早期に無借金の投資用不動産を1件所有し、2件目も同様にローンを組んで購入した場合は、(1)入居者が支払う家賃、(2)自己資金、(3)所有不動産からの家賃収入といったように、トリプルで返済を行って更に完済速度を早め、自分の資産にすることが可能です。

 

前回紹介した例で試算すると、8年ほどで完済が可能なイメージです。こうしてレバレッジをうまく活用し資産を増やしていくことで、当初目標にしている、年金が不足する事態に備えた、収入が入ってくる仕組みづくりができるのも、不動産投資ならではのメリットといえます。

 

「運用利回り」「借入金利」との差を勘案する

また、他の2000万円の物件におけるケースを紹介しましょう。利回りは5%です。

 

借り入れ金利2%で借り入れた場合、面白いことが起きます。借入金利2%に対して運用利回りが5%であればその差「3%」は後述する「イールドギャップ」が取れるため(運用利回りの方が上回っている)、寝ている間も入居者が支払う家賃収入でどんどんローン元金が減っていくことになるのです。

 

そのため、運用利回りと借入金利との差を勘案しつつレバレッジをかけることによって、早期完済に向けたより精密な不動産投資が出来ることになります。

 

ただし、借入を大きくすることに躍起になって返済計画を立てず、早期の繰り上げ返済も考えずにレバレッジだけを効かせすぎてしまうと、金利上昇局面や空室発生時にテコの原理があだとなり、手痛いしっぺ返しを食らうことになってしまいます。

 

しっかりと収支計画を立てて借り入れることが大切です。計画さえしっかりすれば、レバレッジ効果を利用して利益の最大化を目指すことは、不動産投資の基本的な戦略になります。

 

本連載は、2017年12月25日刊行の書籍『不動産投資の「勝ち方」が1時間でわかる本』から抜粋したものです。その後の税制改正等、最新の内容には対応していない可能性もございますので、あらかじめご了承ください。

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連載勝てる不動産投資・・・「投資指標」の読み方・「収支計画」の立て方

宅地建物取引士
2級ファイナンシャルプランニング技能士

1980年千葉県生まれ。2004年駒澤大学経済学部卒業後大手不動産デベロッパーに入社し、新築投資用ワンルームマンションの販売に従事。その後アメリカ最大手の金融機関へ入行し、リスクマネジメント担当の経験を積む。2008年に大手投資用不動産会社に入社。築浅マンションから築40年のマンションまで様々なブランド物件の、仕入れ専門の売買仲介を経験する。不動産業界の現場最前線で日々、数多くの不動産投資に関する顧客相談を受けつつトップセールスとして活躍し、数々のタイトルを獲得。

2011年、東日本大震災のボランティアで被災者との交流から「自分には何ができるか」を考えた末、「今まで培ってきた経験を活かして、不動産投資にお困りの方、またはこれから不動産投資をお考えの方にプロとして最低限のアドバイス。これならできる!」と、強い思い入れのあった起業を決意。同年9月に投資用不動産専門の株式会社パートナーズを設立。物件の仕入れから販売、賃貸管理などのプロパティ面、アフターサービス、出口戦略まですべてサポート可能な投資用不動産のエキスパート集団を率いる。

著者紹介

不動産投資の「勝ち方」が1時間でわかる本

不動産投資の「勝ち方」が1時間でわかる本

吉村 拓

幻冬舎メディアコンサルティング

いつ? どうやって? なにを?  興味があってもなにから始めればいいのかわからない人が大半。そんな方に読んでほしい、不動産投資のメリットと勝つためのノウハウが十二分に詰まった一冊。不動産会社探しのプロセスから選…

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