レバレッジを最大化するための「ファイナンスアレンジ」術 パークリュクス日本橋小網町mono(東京メトロ東西線 茅場町駅 徒歩4分 築8年)

人口減少に伴う空室率の上昇、金融機関による不動産向け融資の引き締めなど、国内不動産の先行きに不安を抱く投資家も少なくないが、戦略・実践次第では、まだまだ安定的な収益や節税効果が期待できる。本企画では、未曾有の低金利時代だからこそ実行可能な、「借入」を駆使し、効率性に優れた「国内不動産レバレッジ投資」のポイントを、株式会社エストアンドカンパニー 執行役員 櫻井祐輔氏に解説していただく。第4回目は、レバレッジを最大化するための「ファイナンスアレンジ」術についてお話を伺った。

投資効率を上げる金融機関やローンの組み合わせ

――区分マンションは1戸だけ所有していても、投資としての旨味はあまりないような気がします。前回話が出ていた買い増しや、1棟ものへの切り替えなどで、大きな収益が上げられるのではないでしょうか。

 

櫻井 確かに、1戸だけ所有して終わりという方は少ないです。仮に年収500万円の方ですと、区分の融資額の上限が年収の約10倍ですので、2,000万円程度の区分マンションを2戸買うと後がなくなってしまうように思えます。しかし、2戸をフルローンで買うことで、別の金融機関から融資を受けて、あと2戸ぐらいは買い増すことができるのです。

 

――融資枠を使い切っているのに、そんなことが実際に可能なのですか?

 

株式会社エストアンドカンパニー
執行役員
櫻井祐輔 氏
株式会社エストアンドカンパニー
執行役員 櫻井祐輔 氏

櫻井 たとえば、日本政策金融公庫のような金融機関を利用すれば、現状の借り入れ額とは関係なく、不動産投資のための融資を受けられます。ただし、区分マンションのフルローンが住宅ローンに近いものであるのに対して、日本政策金融公庫の融資は事業用のローンです。

 

事業に対して融資するので、住宅ローンのような35年もの長期の返済期間は認められません。最長でも20年なので、築浅の物件だと採算が合いません。ですので、収益を上げるためには、一定の築年数を経過した物件を選ぶことが必要になってきます。

 

――つまり、築浅の物件をフルローンで買い、築古の物件を日本政策金融公庫からの融資で買えば、平均的な年収のサラリーマンでも区分マンションを4戸も持つことができるわけですね。

 

櫻井 これはあくまでも一例ですが、金融機関やローンを組み合わせて活用すれば、投資物件を増やすことは難しくありません。所有物件を増やさなければ、収入の分母も上がりませんからね。

 

注意すべき「物件を買う順番」とは?

――しかし、1棟ものだと融資額も億単位ですから、そう簡単に買い増しはできないのではないですか?

 

櫻井 収入や資産にもよりますが、間髪入れずに融資を受け、1棟ものの物件を買い増しし続けることは難しいです。最初に融資を受けた銀行で追加融資を受けるのが理想なのですが、1棟目を運営して間もないのであれば、すぐにお金は貸してくれないのが現実です。

 

ですので、審査の基準は銀行によって若干の違いがありますが、2棟目を狙うなら、まずは一棟目で実績を作ってからということになります。具体的には、2期目の決算を終えたぐらいで融資を申し込む。家賃収入が貯まり、キャッシュも潤沢になっているので、より融資も受けやすくなります。

 

――他にローンを組むに当たって、注意すべき点はありますか。

 

櫻井 物件を買う順番ですね。先に1棟ものを買ってしまうと、次に区分を買うために融資を受けようとしても融資が降りづらいケースがあります。区分から1棟ものへのシフトは、住宅ローンから事業用ローンへのシフトのようなものなので、区分のローンがマイナスに見られることはありません。

 

そもそも、当社の扱う区分マンションは東京23区内にあるので家賃が落ちづらく、複数所有であれば立地も分散しているので、いきなり家賃がゼロになる可能性も低いですからね。しかし、逆となると、1棟ものへの投資で生じた借入額がネックとなり、融資の審査が厳しくなってしまいます。

 

東京23区内はやはり家賃が落ちづらい傾向に
東京23区内はやはり家賃が落ちづらい

取材・文/牧 隆文 撮影/永井 浩(人物)
※本インタビューは、2018年2月5日に収録したものです。

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株式会社エストアンドカンパニー 執行役員

千葉県柏市出身。大手投資不動産会社を経て2017年に株式会社エストアンドカンパニーの立ち上げに参加。同社執行役員に就任。10年以上投資用不動産のコンサルティング業務に従事し、延べ2,000名以上の顧客に対して不動産を通じたライフプランの提案を行い、4,000件以上の不動産売買取引を行う。中立的な投資コンサルティングを目的とした株式会社エストマーケティングの代表も兼務。

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