投資用不動産物件の「買い増し」で得られるメリット

資産形成・資産分散の手法として人気の「不動産投資」ですが、やり方を間違えると、キャッシュフローがゼロになったり、融資が受けられずに物件の買い増しができなくなるといった、危機的状況に陥ることもあります。本連載では、『不動産投資「超」圧縮法』と定義した独自ノウハウで、不動産投資のリスクを回避し、賃料の大幅アップを狙う方法を紹介します。

最大のメリットは、「リスクヘッジができる」こと

物件を買い増しする最大のメリットは、「リスクヘッジができる」ことです。たとえば、空室が相次いだり思わぬ修繕費がかかったりした場合、1棟だと給料から持ち出しするしかありませんが、複数棟持つことで全体の収益から補てんができます。

 

また複数棟を所有してエリアを分散すれば、天災リスクも軽減できます。日本は地震をはじめ天災が多い国ですから、ハザードリスクを踏まえて全国各地に買い増しをしている投資家は珍しくないのです。

 

一方で、投資エリアを絞って買い増しすることにもメリットがあります。一定の地域に絞ることで銀行や管理会社、リフォーム業者、不動産会社とのつながりがより強固になります。これは、どちらが正しいとは一概にはいえません。

 

全国の地域をまたいで物件を所有することで、「管理がしにくいのではないか」と心配される方もいます。しかし、いくら遠隔地に分散して物件を所有していても、管理会社や内装業者など関連の業者とチームを組んで、自分が司令塔としていつでも指示を出せるような仕組みを作り上げたオーナーの場合は、頻繁に物件に出向くことなく円滑に管理運営を行っています。

 

そう考えれば、管理会社の選定は慎重になるべきですが、ある一定の地域に絞らず全国という視点を持つことで物件の選択肢が広がり、物件の買い増しがしやすくなります。ただし遠隔地の物件は、購入前に必ず一度は見に行くことをおすすめしています。図面や資料だけではわからないポイントに気付くことができるからです。

家賃収入が増えれば「キャッシュフロー」も安定

なお自主管理については筆者著書『300勝0敗! 不動産投資「超」圧勝法』で解説した通り、会社勤めの方が自身で行うのは現実味がありません。ただし一部のオーナーは、エリアを集約して自主管理することで収支をさらに良くしている現状もあります。また実家近くのエリアでしたら、両親に依頼して管理をしてもらうというのも一つの手です。これなら管理会社に依頼するよりは、安く済ませることができるでしょう。

 

このように全国分散投資を行う際のメリットとデメリット、地域を集約させるドミナント投資を行う際のメリットとデメリットを把握して、物件を買い進めていくのがいいでしょう。購入時点で優良だったとしても、投資である以上「絶対」はありません。万が一の場合にリスクヘッジできる環境にしておくことは、オーナーの心理的負担を軽くすることにも繫がります。

 

規模が小さいときは修繕費の10〜20万円といった金額が大きく感じますが、規模が大きくなり、毎月数百万円の所得が入るようになると、心理的に軽く感じるようになるのです。 

 

また、家賃収入が増えれば増えるほどキャッシュフローが安定し、いつ会社を辞めてもいいという状況になりますので、仕事も気楽にできるようになります。さらに複数棟持つことで、業者との信頼関係が深まり貴重な情報も手に入れやすくなりますので、経験を積めば積むほど交渉もしやすくなるでしょう。

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連載不動産投資「超」圧勝法…物件買い増しで賃料収入大幅アップを図るテクニック

株式会社センチュリオン 実業家

京都府京都市出身の実業家。大学卒業後、大手IT企業の営業職を経験。その後、投資用不動産専門ベンチャー企業に転職。
2008 年11 月、渋谷区にて株式会社センチュリオンを設立。同社は、設立以来300 棟以上の投資用不動産を投資家へ提供し、投資家の資産形成を行ってきた。「不動産投資の成功人口を増やす」ことをミッションとして、投資家に対する無償の情報公開も積極的に行っている。自らも多くの収益物件を持つ投資家。現在は、複数の会社の経営や事業への投資を行い、幅広く活躍している。

株式会社センチュリオンHP:http://www.cent.co.jp/

著者紹介

300勝0敗! 不動産投資「超」圧勝法

300勝0敗! 不動産投資「超」圧勝法

西川 将史

幻冬舎メディアコンサルティング

不動産投資ブームに乗り切れ! 熾烈なライバル争いを制する「圧勝法」とは。 不動産投資市場のバブル化。そう呼ばれるほどにまで注目を集め、年々拡大を続ける不動産投資市場。2020年東京オリンピックの開催に伴い、地価の高…

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