オーナーによる空室対策④…初期費用削減と入居条件の緩和

前回は、オーナーによる空室対策として、部分改修による差別化を取り上げました。今回は、初期費用削減と入居条件の緩和について見ていきます。

お手頃価格の「初期費用」で入居者を呼び込む

フリーレントと似ているようですが、こちらは入居者が支払うべき初期費用を大家が肩代わりするやり方です。

 

入居時にかかる仲介手数料、前家賃、火災保険料、カギの交換費用、保証会社への保証料といった初期費用を「3万円ポッキリ!」「初期費用半額!」など、お手頃価格にディスカウントします。

 

具体的にいくらにするか、どの費用を肩代わりするのかは、家賃の価格帯や地域の慣習に合わせる必要があるため、管理会社と相談してください。こうした方法の狙いは、同じような条件のライバル物件が多いなかで「こっちの部屋のほうが得だな」と思わせるところにあります。

 

ここで注意したいのは、フリーレントにも共通することですが、入居付けに対してオーナーがある程度のコストをかけているにもかかわらず、早期退去されてしまうリスクがあることです。家賃3カ月分のコストをかけて入居してもらっても、3カ月で退去されてしまえば、まったく意味がありません。そのためこうしたケースでは、賃貸借契約書に早期退去に対しての違約金の規定を盛り込むようにしましょう。

入居条件緩和の前に、管理会社・既存入居者と相談を

最後に紹介するのは、入居対象者に関する条件を緩和することです。例えば、外国人や生活保護者の入居可、ペット可などです。

 

外国人については、外国人対応に慣れた管理会社で、かつ保証会社を付けられるのであれば検討しても良いでしょう。

 

生活保護者についても同様で、行政当局が家賃の入金を代行する代理納付制度などにより、家賃滞納に対するリスクヘッジができることが条件です。

 

ペット可についていえば、これまで禁止だったものを可能とする場合には、既存入居者への周知が必要です。併せて、ペット管理規約を作り守ってもらうことも大切です。敷金を積み増すことや飼育可能なペットの種類・頭数の制限など、いくつかチェック事項があるので、管理会社とよく相談したうえで決めるのが良いでしょう。

本連載は、2017年8月刊行の書籍『区分物件オーナーのための 神速!億万長者計画』から抜粋したものです。その後の税制改正等、最新の内容には対応していない可能性もございますので、あらかじめご了承ください。

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連載神速!億万長者計画――長期満室経営を実現する「管理運営」の極意

T・Wealth Management 株式会社 代表取締役CEO

1979年生まれ、千葉県出身。金融業界を7年間経験した後、美容関連ビジネスで独立。
しかし、マーケットの価格破壊の煽りを受け、美容関連店舗を全て売却。
その後中堅デベロッパーに入社し、2年間用地の仕入れを行ったうえ、1棟収益不動産に特化したビジネスに転向し、仕入れ・販売共に相当な実績を積む。
2016年、T・Wealth Management 株式会社を創業、代表取締役CEOに就任。また同年、1棟収益不動産の仕入れに特化した別法人も設立し、1棟収益不動産のマーケットで更なるシェア拡大を狙う。

著者紹介

株式会社T&Tハッピネス 代表取締役社長

1976年生まれ、神奈川県出身。BBT大学院にてMBA(Master of Business Administration)取得。デザイン業界、飲食業界を経験した後、不動産業界のデベロッパーに入社し、分譲マンションの販売・用地仕入れを行う。デベロッパーを2社経験した後、一棟収益不動産を専門に扱う会社に入り仕入れ・販売業務に携わる。2012年、株式会社T&Tハッピネス創業、代表取締役社長に就任。2016年3月には一棟収益不動産の仕入れに特化した別法人も立ち上げた。

著者紹介

区分物件オーナーのための 神速!億万長者計画

区分物件オーナーのための 神速!億万長者計画

田中 竜太,太田 将司

幻冬舎メディアコンサルティング

不労所得を得るための方法として注目されている不動産投資。 中でも「少額から始められてリスクが低い」という理由から、投資用区分マンションを選択する人が増えています。しかし実際には、始めてみたはいいものの「毎月の収…

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