不動産投資先としての「南カリフォルニア」の特徴とは?

前回は、各地域の教育水準の違いが不動産価格に与える影響について解説しました。今回は、不動産投資先としての「南カリフォルニア」の特徴について見ていきます。

米国民の8人に1人が住むカリフォルニア

米国には現在、50の州があります。この50州のなかで、「この州に住んでみたい」と一番人気なのが、カリフォルニア州です。面積は米国第3位で、約42万平方キロメートルもあります。これは、日本の面積とほぼ同じです。人口は3725万人で、これは全米第1位。米国民の8人に1人が住んでいることになります。とはいえ、日本と同じ広さのところに、日本の3分の1程度の人しか住んでいないと考えることもできます。

 

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カリフォルニア州のなかでも、南カリフォルニアには、その3分の2の人口が集まっています。なぜ、この地域にこれだけの人口が集まっているのかというと、南カリフォルニアが産業の一大集積地だからです。自動車産業をはじめ、貿易産業、航空機産業、IT産業などが集まり、大きな港もあります。このように、働く場所があるというのが、何よりも大事です。働く人がいなくなった地域というのは、税収がなくなり、公共サービスが疲弊し、経済そのものが大きく落ち込み、治安も悪化して、それこそ人が住むには不適切な街になってしまいます。

 

そのうえ、気候が素晴らしい。南カリフォルニアはいわゆる「地中海性気候」にあたりますが、地球上で、この地中海性気候とされる地域は、全体の1%程度といわれています。湿度は低く、非常に温暖な土地なのです。温暖な気候は、身体にやさしい。ということで、子育てを終えてからは夫婦2人で南カリフォルニアに住みつくというケースが増えています。

 

一方、カリフォルニア州に代表される西海岸に対し、ニューヨークなどのある東海岸は厳しい気候になります。日本と同じように四季はあるものの、冬の寒さは厳しく、夏は暑いという気候です。確かに金融や政治の中心地ではありますが、そこで家庭をもち、子どもを育てるというには、やや不適切です。

 

たとえが適当かどうかは分かりませんが、カリフォルニア州は家庭向きであり、東海岸はこれから一旗揚げるというイメージです。ニューヨークは確かに大都会なのですが、差別が非常に多い土地でもあります。すれ違う時に肩と肩がぶつかっても、誰も何もいわないし、見知らぬ人に「ハーイ」と挨拶しても、「お前、何だ?」みたいな顔をされます。

 

もちろん、ニューヨークにはニューヨークのよさがありますし、カリフォルニア州にはカリフォルニア州のよさがあります。最終的には好きずきなのですが、さまざまな条件を比較すると、やはり西海岸、それもカリフォルニア州は、不動産投資をするうえで有利な条件がそろっています。

築古の木造物件が多い点も特徴のひとつ

例えば、減価償却のメリット。カリフォルニア州は木造建築が多いので、築古の物件なら4年間の減価償却期間が取れますが、ニューヨークになると鉄筋コンクリート造の家が多いので、4年間の減価償却期間は取れません。相当の築古でも9年になってしまいます。

 

なぜニューヨークは鉄筋コンクリート造が多いのかというと、土地が狭いからです。カリフォルニア州をはじめとする西海岸は、全体的に土地が広いので、低層の家を建てることができるのですが、ニューヨークなどは土地が狭いので、居住空間を広げようとすると、上に建物を伸ばしていくしかありません。高層ビルを建てるしかないということです。したがって、鉄筋コンクリート造の建物ばかりになるのです。

 

また、寒い地方になると、維持管理費がバカになりません。ニューヨークなどは真冬になると、気温が零下10度、零下20度にまで下がってくるので、空調パイプが破裂してしまうケースもあります。その対策として、常に暖房を入れておかなければなりません。一冬中、ずっと暖房を入れっ放しにしておくのですから、当然、暖房費がかかります。寒いところは、とにかく生活のコストが割高になるのです。

 

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ということで、他に温暖な気候を持つところを探すと、代表的なリゾート地であるフロリダを思い浮かべる人が多いと思いますが、ここはとにかく湿度が高い。カリフォルニア州のようにカラッとした地中海性気候ではないので、同じ温暖な地域でも、暖かさの質が異なります。

 

湿度の高い暖かさが好きという人は、基本的に少数だと思います。この点でも、カリフォルニア州は生活がしやすく、全米からカリフォルニア州に住むことを夢見て集まってくる人が多いというのも、うなずける話なのです。そして、こうした州や地域の違いによって、不動産市況にも違いが生じてきます。

本連載は、2014年10月3日刊行の書籍『本命 米国不動産投資』から抜粋したものです。その後の税制改正等、最新の内容には対応していない可能性もございますので、あらかじめご了承ください。
本連載に記載された情報に関しては万全を期していますが、内容を保証するものではありません。また、本連載の内容は著者の個人的な見解を示したものであり、著者が所属する機関、組織、グループ等の意見を反映したものではありません。本連載の情報を利用した結果による損害、損失についても、出版社、著者ならびに本連載制作関係者は一切の責任を負いません。投資の判断はご自身の責任でお願いいたします。

リーバンズコーポレーション 会長

1953年生まれ。米国在住35年。カリフォルニア州を拠点に保険・証券・不動産・ファイナンシャルアドバイザーとしてキャリアを積み、2002年、ロサンゼルス郊外のトーランスにリーバンズコーポレーションを設立。豊富な不動産の販売・仲介・管理実績を持ち、米国居住者以外の信託活用法など、不動産保有にかかる関連アドバイスにも強みがある。

著者紹介

連載米国不動産投資が「本命」といえる理由

本命 米国不動産投資

本命 米国不動産投資

ニック 市丸

幻冬舎メディアコンサルティング

成熟経済であり、人口も減少フェーズに入った日本では、国内市場のパイは縮小を続け、不動産マーケットの未来も決して明るくはない。さらに1000兆円を超える財政赤字、超高齢化社会における社会保障費の増大、特に富裕層をター…

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