収益物件の改修・・・「塗装工事」の一括経費計上は可能か?

前回は、不動産オーナーの税務調査対策に不可欠な「証拠保存」について解説しました。今回は、「塗装工事」にかかる費用を一括で経費計上できるのかを見ていきます。

原状に復する修繕であれば「修繕費」に該当

私の会社で管理する物件は、一部を除いて築20年以上の古い物件が中心です。管理に困って委託されるケースが多いので必然的に新しい物件が少なくなるという傾向にあります。物件が古いということは、当然、修繕や改修工事が必要になります。

 

こうしたなかで、多くのオーナーさんから、「修繕費」か「資本的支出」かの判断に迷うという相談を受けます。そのような場合、どのような判断で区別すればよいのでしょうか。

 

簡単にいえば、原状に復する修繕であれば「修繕費」です。分かりやすく言えば、壊れたところを元に戻すということです。これは一括で費用計上ができます。

 

一方、資産価値が上昇する工事の場合は「資本的支出」となり、減価償却資産となります。壊れたところを直すだけではなくて、今まで以上の価値を付ける工事といえます。

 

 

修繕費(一括費用計上となる)具体例

● 塗装グレードの変わらない定期的な外壁塗装

● 退去時に以前と同グレードの壁紙へ張り替え

● ガス給湯器の入れ替え

 

資本的支出(減価償却となる)具体例

● モルタル塗装をタイル張りへ変更

● グレードの高い壁紙へ張り替え

● 給湯器を追い焚き付きオートバスに変更

 

分かりやすくするため、「修繕費」「資本的支出」のどちらに当たるかを判断していただくためのフローチャートを下記図表に掲載しておきます。

 

[図表]修繕費と資本的支出のフローチャート

(出典)鵜野和夫『【Q&A 大家さんの税金】アパート・マンション経営の税金対策―不動産所得の税務計算から確定申告・相続・譲渡まで』
(出典)鵜野和夫『【Q&A 大家さんの税金】アパート・マンション経営の税金対策―不動産所得の税務計算から確定申告・相続・譲渡まで』

「原状回復の範囲内」の塗装工事なら計上可能

最も多い質問として、大きな金額のかかる塗装工事がありますが、一括での経費計上は果たして可能でしょうか?

 

答えは、一括で経費計上が可能です。ただし、あくまでも原状回復の範囲内の塗装工事に限るという前提はあります。

 

国税不服審判所裁決の「鉄筋コンクリート造り店舗共同住宅の外壁等の補修工事に要した金員は修繕費に当たるとした事例」(平成元年10月6日採決/裁決事例集節38-46頁)にもありますが、フッ素・光触媒など特別上質な材料を用いたものでなければ「修繕費」となり、一括で経費計上することが認められます。その他、コンクリートが爆裂した部分にシリコン等を注入する場合も、建物すべてにわたらない限り「修繕費」となります。

 

 

ただし、年収・不動産収入が高額になる人は、あえて一括で経費計上しないほうが税制面で有利となる場合もあります。このあたりは税理士の先生に相談してみてください。

 

この他に、「修繕費」か「資本的支出」かが分からない場合、「物件取得価額のおおむね10%以内なら修繕費」という目安もあるので、こちらの基準をクリアしていればさらに確実性は増します。

 

いずれにしても修繕費と資本的支出については個別の判断になりますので、きちんと不動産を分かる税理士に相談するのがポイントです。税理士によってここの判断は大きく分かれますし、分からない税理士は保守的なアドバイスしかできません。

 

あくまでも利益を最大化するという視点に立った工事および経理処理をする必要があるため収益物件の活用における税理士選びは非常に大切です。

本連載は、2016年7月29日刊行の書籍『利益と節税効果を最大化するための収益物件活用Q&A50』から抜粋したものです。その後の税制改正等、最新の内容には対応していない可能性もございますので、あらかじめご了承ください。

本連載は情報の提供及び学習を主な目的としたものであり、著者独自の調査に基づいて執筆されています。実際の投資・経営(管理運営)の成功を保証するものではなく、本連載を参考にしたアパート事業は必ずご自身の責任と判断によって行ってください。本連載の内容に基づいて経営した結果については、著者および幻冬舎グループはいかなる責任も負いかねます。なお、本連載に記載されているデータや法令等は、いずれも執筆当時のものであり、今後、変更されることがあります。

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連載収益不動産の手残りを最大化する節税術Q&A

武蔵コーポレーション株式会社 代表取締役

昭和50年 埼玉県熊谷市生まれ。東京大学経済学部卒業後、三井不動産株式会社に入社。同社にて商業施設(ショッピングセンター)やオフィ スビルの開発・運営業務に携わる。平成17年12月同社を退社し、さいたま市において有限会社武蔵コーポレーション(現在は株式会社)設立。代表取締役に就任。賃貸アパート・マンション(収益用不動産)の売買・仲介に特化した事業を開始する。

著者紹介

利益と節税効果を最大化するための収益物件活用Q&A50

利益と節税効果を最大化するための収益物件活用Q&A50

大谷 義武

幻冬舎メディアコンサルティング

【物件選びから融資、管理、税務、売却まで「知らなかった」ノウハウが満載! 500棟6000戸を管理し入居率98%を実現してきた不動産のプロがワンランク上の知識とテクニックを全公開】 不動産投資のノウハウに関する情報は書籍…

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