空き家・古屋の購入…「物件見学ツアー」に参加するメリット②

前回に引きつづき、不動産購入の決め手となる「物件見学ツアー」について紹介します。今回は、不動産投資では「あと一歩の勇気」が大事である理由も併せて見ていきます。※本連載は、収益不動産経営コンサルタントの三木章裕氏と、一般社団法人全国古家再生推進協議会の理事長などを務める大熊重之氏の共著、『儲かる! 空き家・古家不動産投資入門』(フォレスト出版)の中から一部を抜粋し、「空き家・古屋物件」の選び方&買い方を、事例をもとに探ります。

ツアーが「リスクを心配する投資家」の勇気付けに

前回の続きです。時にはこんなやり取りもあります。「この近くでテラスを買ったSさんは、なかなか入居者が付かなくて本人も心配していましたが、やっと半年で付きました。

 

そのSさんが言っていたのですが、あまりきれいな物件も考えものです。リフォーム予算が少ないので差別化がしにくくインパクトが少ない物件になりました。次は物件価格が安くリフォーム予算が大きいのにします」

 

「へぇ、そうなんですか? 具体的にどれくらいの数字ですか?」

 

「購入価格が200万円、リフォーム価格が80万円でした。4万円で貸しても17%の表面利回り(※1)になりますね」

(※1)表面利回り……年額家賃収入÷販売価格。空き家・古家再生物件の場合は、年間家賃収入÷(物件購入価格+リフォーム費用)。

 

「それはいいですね」

 

「ただ半年の間ずっと心配していました」

 

私のその時のアドバイスは、相場家賃さえ間違えなければ必ず決まるということです。私も業者に自分の物件はボロすぎてただでも入居者は付きませんよと言われたこともありますが、それでも入居者を付けることができました。

 

「大丈夫です。それよりも、その間にいろいろなことを考え行動することが大家業のスキルを上げていくので頑張りましょう。Sさんは、実際にそうなりましたよ。Sさんは、この後いろいろなことを試して、多くのことを勉強できましたと言っていましたから」

 

こうした話を聞くと、初めての方でも、「何とかなるんだ。たしかにリスクはあるが自分で何とかできるんだ」と思うようです。

 

だいたい不動産投資そのものが初めての方でも、このツアーに参加して2~4回目で実際に購入します。ただ、株やFXなど別の投資をしている人は購入するのは早い傾向にあります。やはりリスクを取るのに慣れているのでしょうね。

知識を身につけ、相談できる専門家もいれば怖くない

また、まれに超慎重な方もいました。1年間物件見学ツアーに参加してまったく購入しないのです。私はたまりかねて「購入する気がないんですか?」と聞いてみました。

 

すると、

 

「いえ、私は極度の心配性で、何をするにも石橋を叩いて渡るというか、決められないんです。しかし、決めました。理事長の話や皆さんの話を聞いているうちに物件やスキルの問題ではない。自分自身の生き方の問題なんだという気がしました。私はしがないサラリーマンで、将来が心配で仕方がなかったんです。そんな時にインターネットで空き家・古家不動産投資の話を知って、これをやりたいと思いました。しかし、何百万円ものお金を出してやる勇気がなくて……」

 

「インターネットでこの全古協にたどり着いた時はすごくうれしくて、これで絶対将来の不安をなくすんだと意気揚々に参加しました。しかし、どうしても手を挙げることができなかったんです。いざその時になると、リスクばかりしか頭をよぎりません。でも、頭の中は古家でいっぱいになっている」

 

「そんな時ふと気がついたんです。建物の状態・家賃などいろいろ考えては否定している自分は逃げているだけなんだと。この全古協での皆さんを見ていると、私はなんてムダなことをしているんだと思いました。将来の不安をなくすために来ているのに、今の不安を大切にしていたんです」

 

実際に話を聞いてみないとわからないものです。オンライン講座の受講で知識を身につけ、意気揚々と見学ツアーに参加する方ばかりではありません。

 

しかしこの方は、自身の決心通り次の物件見学ツアーで買付し、その後は水を得た魚のように2軒続けて購入しました。もちろん、将来の不安がなくなったのは言うまでもありません。

 

すでに区分マンションを所有しているAさんは、この空き家・古家不動産投資に興味を持ち、物件見学ツアーに参加しました。

 

「今まで自分なりに空き家を見て購入しようと、かなりの物件を見てきましたが結局購入できていません。最大の問題は工事額です。家賃やそのほかのことは何とかわかるんですが、工事額がどうしてもわからないので買付の勇気が出ないんです。しかも、いい物件ほどその場で買付を入れないとほかの方に買われてしまいます」

 

「あきらめていたところに、この全古協を知って来るようになりました。再生士の方は、普通の工務店が知らない家賃や入居者のことも考えたリフォームをしてくれます。しかもやりすぎない。すべてを完璧にリフォームすればたしかにいいものには仕上がりますが、投資としての魅力がなくなります。その両方のバランスを取れるのが再生士ですよね。350軒を超える事例を持っているのも安心です。もう不安はありません。ドンドン購入することができます」

 

Aさんは、その日の物件見学ツアーで買付を入れ、その後自分で見つけてきた物件に再生士と同行調査してもらい2軒目を購入しました。現在3軒目を物色しています。

 

まずは、初めての方は大家業としての知識を身につける必要があります。できればオンライン講座のようなもので知識を身につけ、物件見学ツアーのように直接物件見学を体験し、先輩大家さんや専門の再生士のような方にアドバイスをもらって始めれば、失敗することもなくなります。

 

あとは少しの勇気だけです。

「不動産」この記事を読んだ方はこんな記事も読んでいます

「国内不動産」この記事を読んだ方はこんな記事も読んでいます

連載事例解説!「空き家・古屋物件」の選び方&買い方

株式会社大阪賃貸不動産経営研究所 所長
収益不動産経営コンサルタント

1962年生まれ。清風高等学校卒業、甲南大学経営学部卒業、大阪学院大学大学院商学研究科修了。
一般社団法人全国古家再生推進協議会顧問、株式会社大阪賃貸不動産経営研究所所長、アースリンクグループ代表取締役CEO。収益不動産経営コンサルタント。指導先の資産形成額が300億円以上にのぼる、不動産による資産づくりの専門家。
大阪中心に親の代から不動産業・大家業を営み、アパート・マンションの経営については、一般社団法人日本不動産コミュニティー(J-REC)の浦田健氏に師事、大阪にてパートナーコンサルタントとして活動。また不動産実務検定の大阪第一支部の講師として、「喜ばれる大家の会」を運営し、全国の大家さんのために講義、講演をするほか、さまざまな相談も受けている。近年では、古家(空き家)を再生して高利回り物件として提供し、普通のサラリーマンでも借金なしに大きな資産を築ける蓄財術を指導している。全国古家再生推進協議会の「古家再生投資プランナーweb講座」の作成にも携わる。

著者紹介

一般社団法人全国古家再生推進協議会理事長
一般財団法人日本不動産コミュニティー講師
株式会社オークマ工塗代表取締役
オークマグループCEO 

1966年生まれ。町工場が密集する東大阪市で、父親から引き継いだ部品塗装の会社を引き継ぐも、下請けから脱却できない不安を抱える。そんな時、空き家・古家不動産投資を知り実践、資産を築く。同時に、周辺の中小零細企業の経営者も収入源と将来の不安に悩まされていることに疑問を感じ、空き家・古家不動産投資で別の収入源をつくることを提案し協議会を立ち上げる。
現在では、会社経営のほか、自らも大家業をしながら現在までに350棟以上の古家再生をし、中小企業経営者、サラリーマン、主婦まで多くの大家を生み出している。

著者紹介

儲かる! 空き家・古家不動産投資入門

儲かる! 空き家・古家不動産投資入門

三木 章裕,大熊 重之

フォレスト出版

◆2018年には5~6軒に1軒が空き家に! 空き家・古家不動産投資とは、物件を安く買い、リフォームをして収益賃貸物件に再生することです。いまや空き家・古家は社会問題になっており、これからも増加の一途をたどっていきます。…

メルマガ会員限定記事をお読みいただける他、新着記事の一覧をメールで配信。カメハメハ倶楽部主催の各種セミナー案内等、知的武装をし、行動するための情報を厳選してお届けします。

登録していただいた方の中から
毎日抽選で1名様に人気書籍をプレゼント!
会員向けセミナーの一覧