田舎の物件は、不動産会社の「仲介手数料」が安い

（1）「田舎」は儲からないと言われているカラクリ

東京で開催されているセミナーの講師は、「『田舎』の物件は積算評価がなく、人口が減少して入居率が悪く危険です。いくら利回りが高くても返済できなくなるので買っては駄目です。利回りが低くても『都会』のRC物件を買った方が、CFが出て安定しますよ」と言っています。

果たして本当でしょうか？　人口が減っているのは間違いないですが、人口ではなく世帯で考えなければいけないのです。

そもそも、儲かって安定するというのは物件個々で判断すべきなのに、全体的に「田舎」は儲からないと言い切っているのは、講師は東京の不動産会社から高いRC物件を買わせたいのです。なぜなら、不動産会社には莫大な仲介手数料が入り、講師にも報酬が入るからです。

つまり、不動産会社からすれば「田舎」の安い物件を仲介しても、「都会」の物件と比べて入ってくる手数料が安いので儲からないのです。

そのため、不動産会社にとって都合の悪い事実を隠し、実際に成約させるために都合の良いことしか言っていないのです。

田舎不動産で儲けるには、管理会社任せではだめ

（2）本当に「田舎」でも儲けることができるの？

もちろん「田舎」でも儲けることができます。ただし、簡単に儲けることはできません。不動産投資全般に言えることですが、儲けるのは簡単ではないのです。不動産会社の言いなりになることなく、キチンと自分で勉強して試行錯誤することが前提となります。

そもそもですが、不動産投資における手間と収益はトレードオフの関係です。手間をかけずに簡単に儲けようと思うのであれば、外注費が多くかかるので手残りは少ないです。逆に外注費を抑えて手残りを多くしようと思うのであれば、自分で考えてコストパフォーマンスの良い方法を考えるしかないのです。

以下の図表は私の実績ですが、入居率は高くキチンと収益を上げています。入居率は自分なりに試行錯誤した結果で、決して管理会社任せにはしていません。

［図表］物件別CF 一覧表

（1 棟目は売却前のデータ）

不動産会社は「不動産投資は簡単です。物件購入後は私たちに任せていただければキチンと運営します」と大口を叩いていますが、鵜呑みにしてはいけないのです。

管理会社は抱えている管理戸数が多いので、淡々と仕事をこなすだけなのです。物件や部屋に応じて苦悩するような対応はしてくれません。

それならば、代わりに自分が苦悩する側に徹するのです。管理会社や仲介会社には仲介して客に内覧させることに集中してもらい、内覧があれば決めてもらえるような部屋を大家が作れば良いのです。