前回は、「減価償却費の赤字」が銀行の融資評価に影響しない理由を解説しました。今回は、収益物件の「減価償却」を最大化する方法を見ていきます。

建物本体と付属設備を分けて「償却期間」を短縮

Q:建物と設備を分けるメリットは?

 

物件購入の際、建物の比率を高くすることで、減価償却の幅を大きくしましたが、さらに建物を本体(躯体部分)と付帯設備に分ける方法があると聞きました。本体(躯体部分)と設備を分けるメリットにはどのようなものがあるのでしょうか?

 

 

A:設備部分の償却期間を最短で3年まで短くでき節税効果が高まる

 

物件を購入する際、物件全体に占める建物比率を大きく取ることで、減価償却を多くすることができるのは、前述の通りです。

 

その効果をさらに大きくするのが、建物本体(躯体部分)と付帯設備(給湯器やエレベータなど)に分けて償却する方法です。付帯設備の耐用年数は15年と決められていますので、建物本体よりも短く償却が可能です。法定耐用年数(15年)を超えた部分は3年で償却が可能です。建物本体と分けることで、設備部分の償却期間を使って原価償却期間を「短く」できるのです。RC造の物件のように、建物本体の耐用年数が長い物件を購入した場合には特に有効です。

 

ちなみに、以前はこの3年が定率法で償却できたので、さらに効果が高かったのですが、平成28年より定率法が認められず定額法のみの償却となりました。それでも、3年で償却できれば効果は大きいといえます。

「設備の割合」は建物全体の1~2割程度が一般的

設備の割合としては建物全体の1~2割程度(エレベータがある場合などでは最大3割程度)が一般的ですが、物件に応じて設定する必要があります。

 

具体例として、建物価格1億円(うち設備価格2000万円)、築23年のRC造物件を見てみましょう。

 

築23年の物件なので、残りの減価償却期間は28年です。本体と設備を分けない場合は、年間の減価償却は357万円となります。

 

 

一方、本体と設備を分けると、当初の3年間は年約951万円もの償却費を計上することができます。2年目、3年目も同様の償却費となり、最初の3年間で合計2855万円もの償却が可能です。

 

このように建物本体と設備を分けることで、減価償却を短期で大きく取り、高い節税効果(繰り延べ効果)を得られます。ただし、このケースでは4年目以降の償却は建物本体の285万円となるので、4年目以降に限れば、本体と設備を分けない場合よりも節税効果は低くなります。
 

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    本連載は、2016年7月29日刊行の書籍『利益と節税効果を最大化するための収益物件活用Q&A50』から抜粋したものです。その後の税制改正等、最新の内容には対応していない可能性もございますので、あらかじめご了承ください。

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    利益と節税効果を最大化するための収益物件活用Q&A50

    利益と節税効果を最大化するための収益物件活用Q&A50

    大谷 義武

    幻冬舎メディアコンサルティング

    【物件選びから融資、管理、税務、売却まで「知らなかった」ノウハウが満載! 500棟6000戸を管理し入居率98%を実現してきた不動産のプロがワンランク上の知識とテクニックを全公開】 不動産投資のノウハウに関する情報は書籍…

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