建物、付帯設備・・・収益物件の「減価償却」を最大化する方法

前回は、「減価償却費の赤字」が銀行の融資評価に影響しない理由を解説しました。今回は、収益物件の「減価償却」を最大化する方法を見ていきます。

建物本体と付属設備を分けて「償却期間」を短縮

Q:建物と設備を分けるメリットは?

 

物件購入の際、建物の比率を高くすることで、減価償却の幅を大きくしましたが、さらに建物を本体(躯体部分)と付帯設備に分ける方法があると聞きました。本体(躯体部分)と設備を分けるメリットにはどのようなものがあるのでしょうか?

 

A:設備部分の償却期間を最短で3年まで短くでき節税効果が高まる

 

物件を購入する際、物件全体に占める建物比率を大きく取ることで、減価償却を多くすることができるのは、前述の通りです。

 

その効果をさらに大きくするのが、建物本体(躯体部分)と付帯設備(給湯器やエレベータなど)に分けて償却する方法です。付帯設備の耐用年数は15年と決められていますので、建物本体よりも短く償却が可能です。法定耐用年数(15年)を超えた部分は3年で償却が可能です。建物本体と分けることで、設備部分の償却期間を使って原価償却期間を「短く」できるのです。RC造の物件のように、建物本体の耐用年数が長い物件を購入した場合には特に有効です。

 

ちなみに、以前はこの3年が定率法で償却できたので、さらに効果が高かったのですが、平成28年より定率法が認められず定額法のみの償却となりました。それでも、3年で償却できれば効果は大きいといえます。

「設備の割合」は建物全体の1~2割程度が一般的

設備の割合としては建物全体の1~2割程度(エレベータがある場合などでは最大3割程度)が一般的ですが、物件に応じて設定する必要があります。

 

具体例として、建物価格1億円(うち設備価格2000万円)、築23年のRC造物件を見てみましょう。

 

築23年の物件なので、残りの減価償却期間は28年です。本体と設備を分けない場合は、年間の減価償却は357万円となります。

 

一方、本体と設備を分けると、当初の3年間は年約951万円もの償却費を計上することができます。2年目、3年目も同様の償却費となり、最初の3年間で合計2855万円もの償却が可能です。

 

このように建物本体と設備を分けることで、減価償却を短期で大きく取り、高い節税効果(繰り延べ効果)を得られます。ただし、このケースでは4年目以降の償却は建物本体の285万円となるので、4年目以降に限れば、本体と設備を分けない場合よりも節税効果は低くなります。
 

本連載は、2016年7月29日刊行の書籍『利益と節税効果を最大化するための収益物件活用Q&A50』から抜粋したものです。その後の税制改正等、最新の内容には対応していない可能性もございますので、あらかじめご了承ください。

本連載は情報の提供及び学習を主な目的としたものであり、著者独自の調査に基づいて執筆されています。実際の投資・経営(管理運営)の成功を保証するものではなく、本連載を参考にしたアパート事業は必ずご自身の責任と判断によって行ってください。本連載の内容に基づいて経営した結果については、著者および幻冬舎グループはいかなる責任も負いかねます。なお、本連載に記載されているデータや法令等は、いずれも執筆当時のものであり、今後、変更されることがあります。

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連載収益不動産の手残りを最大化する節税術Q&A

武蔵コーポレーション株式会社 代表取締役

昭和50年 埼玉県熊谷市生まれ。東京大学経済学部卒業後、三井不動産株式会社に入社。同社にて商業施設(ショッピングセンター)やオフィ スビルの開発・運営業務に携わる。平成17年12月同社を退社し、さいたま市において有限会社武蔵コーポレーション(現在は株式会社)設立。代表取締役に就任。賃貸アパート・マンション(収益用不動産)の売買・仲介に特化した事業を開始する。

著者紹介

利益と節税効果を最大化するための収益物件活用Q&A50

利益と節税効果を最大化するための収益物件活用Q&A50

大谷 義武

幻冬舎メディアコンサルティング

【物件選びから融資、管理、税務、売却まで「知らなかった」ノウハウが満載! 500棟6000戸を管理し入居率98%を実現してきた不動産のプロがワンランク上の知識とテクニックを全公開】 不動産投資のノウハウに関する情報は書籍…

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