木造築古の収益物件の取得が節税につながる理由

前回は、収益物件を会社のタックスマネジメントに活用する方法を解説しました。今回は、木造築古の収益物件の取得が節税につながる理由を見ていきます。

「税率ギャップ」が生み出す大きなメリット

前回は、法人でのタックスマネジメントを説明しましたが、個人で収益物件を取得し、活用する場合においては、物件の保有期間にかかる税率と売却時にかかる税率にギャップがあるため、さらにメリットが得られます。

 

単純に税金を先送りしているだけではなく、税額そのものが少なくなるということです。ここが個人の収益物件活用における最大のポイントです。

 

 

個人の収益物件の保有期間における損益は、他の所得と通算されたうえで課税される総合課税です。たとえば所得税の最高税率55%(地方税含む。課税所得4000万円超の場合)の人であれば、減価償却で赤字を計上した分、税率にすれば55%の節税効果があります。仮に収益物件の減価償却で500万円の赤字が出れば、節税効果はその55%である275万円です。 ※細かい計算は割愛しています。

 

一方、収益物件の売却時の税率は、他の所得とは切り離して課税される分離課税です。収益物件を5年超所有した後に売却する長期譲渡においては、税率が約20%となりますので、保有時の税率と比較して、35%ものギャップが生まれ、大幅な節税が可能となります。

 

最高税率の人が、木造築古物件で減価償却した場合

最高税率(55%)の人が、木造築古物件で毎年500万円、4年間減価償却した場合で考えてみましょう。

 

建物価格2000万円について、4年にわたり毎年500万円ずつ減価償却を行った場合、毎年の節税額は275万円、4年間で計1100万円になります。

 

6年目に長期譲渡で売却した場合、減価償却分2000万円の譲渡益にかかる税金は20%で400万円になるので、差し引き700万円もの節税ができたことになります。

 

 

[図表1]税率55%の場合の節税例


このように、個人の場合は保有時と売却時の税率のギャップを利用することで、税の先送りだけではなく、文字通りの節税(減税)が実現し、利益を最大化することが可能になります。

 

[図表2]税金を先送りすることで手元のキャッシュを有効に運用できる

 

本連載は、2016年7月29日刊行の書籍『利益と節税効果を最大化するための収益物件活用Q&A50』から抜粋したものです。その後の税制改正等、最新の内容には対応していない可能性もございますので、あらかじめご了承ください。

本連載は情報の提供及び学習を主な目的としたものであり、著者独自の調査に基づいて執筆されています。実際の投資・経営(管理運営)の成功を保証するものではなく、本連載を参考にしたアパート事業は必ずご自身の責任と判断によって行ってください。本連載の内容に基づいて経営した結果については、著者および幻冬舎グループはいかなる責任も負いかねます。なお、本連載に記載されているデータや法令等は、いずれも執筆当時のものであり、今後、変更されることがあります。

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連載収益不動産の手残りを最大化する節税術Q&A

武蔵コーポレーション株式会社 代表取締役

昭和50年 埼玉県熊谷市生まれ。東京大学経済学部卒業後、三井不動産株式会社に入社。同社にて商業施設(ショッピングセンター)やオフィ スビルの開発・運営業務に携わる。平成17年12月同社を退社し、さいたま市において有限会社武蔵コーポレーション(現在は株式会社)設立。代表取締役に就任。賃貸アパート・マンション(収益用不動産)の売買・仲介に特化した事業を開始する。

著者紹介

利益と節税効果を最大化するための収益物件活用Q&A50

利益と節税効果を最大化するための収益物件活用Q&A50

大谷 義武

幻冬舎メディアコンサルティング

【物件選びから融資、管理、税務、売却まで「知らなかった」ノウハウが満載! 500棟6000戸を管理し入居率98%を実現してきた不動産のプロがワンランク上の知識とテクニックを全公開】 不動産投資のノウハウに関する情報は書籍…

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