不動産の価値を左右する「外的な要因」と「内的な要因」

今回は、不動産の価値を左右する「外的な要因」と「内的な要因」とは何かを見ていきます。※本連載では、2級建築士・宅地建物取引主任者の齊藤正志氏の著書、『不動産を「加工」する技術』(現代書林)より一部を抜粋し、不動産を有効活用し、次の世代へも継承できる財産を作る「不動産加工」について解説していきます。

不動産需要が変化し、価値の変動が起きる「外的要因」

不動産の価値を取り戻すとはどういうことなのでしょう。

 

不動産の価値が上がったり、維持したり、下がったりする背景にはいくつかの要因があります。

 

外的な要因と内的な要因が考えられますが、外的な要因とは、郊外型店舗の進出や都市計画等により環境が変化して、不動産の需要が変わり、価値の変動が起きるということです。例えば、駅前商店街のストリートで新しい都市計画道路が実施され、人の流れが変わり、既存商店街の機能が低下して不動産価値が下がるなどです。

自分の努力で改善することができる「内的な要因」

また、内的要因とは、自身が積極的、合理的にその不動産に対してコストをかけたり、将来予測をしながら維持していくものを意味します。

 

例えば、アパート経営をしている場合、建物や設備、駐車場、植栽などをよくメンテナンスにかけることで入居率や家賃変動を極力抑えることができます。ところが経費削減ばかりしていると入居率の低下や家賃の下落が生じます。

 

また、将来は改造して老人ホームや、障害者グループホーム等に切り替えるかなど、常に新しい可能性を研究しておくことも大事です。それにより不動産の価値を上げたり、維持していくことも可能になるからです。

 

外的な要因は、自分の努力だけではどうすることもできません。例えば都市計画などは数十年前から計画されており、都市計画図も公表されています。いつ実現するか分からなくても、計画がある以上いつかは実現するわけですから、意識してその時に備えておくか、何もしないかによって、将来、大きく差が生まれます。

 

内的な要因は自分の努力で改善することができますから、本気で知恵を絞って、チャレンジしていくことが大切です。なんといっても自分の資産は自分で守っていかなければなりません。黙っていては誰も助けてくれません。いずれにしろ本人が意識をして様々な手を講じるかどうかで、不動産の価値は大きく変わります。

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連載土地の価値を高めるための「不動産加工」術

2級建築士
宅地建物取引主任者

北海道生まれ、岩手県盛岡市在住。
積水ハウス株式会社にて設計業務5年、営業35年の計40年勤務。累計販売棟数570棟。積水ハウス在籍時、「自分年金」の言葉とコンセプトを自ら作り、土地活用についてのセミナーを多数行う。
2006年に株式会社サムコーポレーションを設立。
現在は不動産活用プロデューサーとして、自分年金・定期借地権を活用した企画や、介護事業者とのマッチング、コンサルティング業務などを手がける。
また、自らアパートや介護施設のオーナーでもあり、豊富な経験談と実例を交えた講演会は、一般・業界向け問わず好評を博している。
著書には『自分流「自分年金」の実践法』(文芸社)がある。

著者紹介

不動産を 「加工」する技術

不動産を 「加工」する技術

齋藤 正志

現代書林

著者は積水ハウスに入社し、「自分年金」という言葉を考案しました。 そして、「自分年金」をつくる方法としてアパート経営を推奨し、40年間で570棟のアパートを販売したという実績があります。 その後に独立し、いまは不動産…

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