バリ島のヴィラ経営・・・短期レンタル事業に必要な諸経費の概要

バリ島でヴィラを経営する場合、「短期レンタル」と「長期レンタル」の二つの運営方法がありますが、収益が高いのは観光客をターゲットとした短期レンタルです。しかしながら、それには様々な必要経費がついて回ります。今回は、その経費の内訳について、実際の事例を挙げて解説します。

短期レンタルの場合、諸経費の目安は「収益の35%」

バリ島のヴィラで収益を得る場合、「短期レンタル」と「長期レンタル」があります。それぞれメリット・デメリットがありますが、ヴィラの立地が観光客に人気があるエリアなら、短期で旅行者にレンタルしたほうが収益は上がります。長期で貸すよりも、短期(1日単位)で貸すほうが単価が高いからです。

 

しかし、短期レンタルの場合、諸経費はオーナー持ちになります。諸経費を合計すると、レンタルの収益に対して35%ほど必要です。内訳は、以下の通りです。

 

●スタッフの人件費

●光熱費、通信費、備品

●旅行エージェント、サイト手数料

●修繕費、メンテナンス費

●バンジャール、交際費

●管理、集客費

 

下記は、あるヴィラ(3ベッドルーム、月レンタル収益50Jrp)で、実際にかかった1ヶ月の経費です。

 

 

(単位:Jrp/1Jrp=8,300円)

 【月レンタル収益】・・・ 50Jrp

 

人件費   :2.5

電気代   :1.2

ガス代   :0.1

WIFI・CTV :0.5

ランドリー :0.3

プール管理 :0.8

備品代   :0.2

交際費   :0.25

修繕費   :0.4

管理費   :11

合 計   :17.25

 

※レンタル収益に占める割合=34.5%

 オーナーの実収益=32.75Jrp(27万1.825円)

 


 
 このヴィラの売買価格は、約2500万円だったので、月利回り1.087%、年利回り約13%となります。このペースですと、イニシャルコスト(諸経費込)は7年9ヶ月で回収し、その後は収益を生み続ける計算になります。

 

17.25JRPというのは、日本円にして14.38万円。このヴィラの月額賃料収入50JRP(40万円)に対して、14万円が諸経費というのは、高額に感じられると思いますが、それも短期レンタルだからなのです。

 

短期レンタルの対象は観光客ですから、ホテルに近いサービスが求められます。長期レンタルは居住者が対象ですから、ほとんどの経費は賃借人となるのですが、短期の場合はその多くがオーナー負担となり、そのぶん宿泊費が高くなるというわけです。

行き届いた管理のためには、それなりの人件費も不可欠

まずは人件費について見ていきましょう。

 

★ヴィラのスタッフの主な仕事

掃除、洗濯、シーツ・ピロケース交換、シャンプー・石鹸の交換、食器などの洗い物、ミネラルウォーターの交換、庭の草刈り、枝切り、水まきなどは毎日行う。その他、必要に応じで不足品の買い物等。
 

ヴィラの大きさにもよりますが、3ベッドなら2人はいたほうが良いですが、コスト的なことを考えると、1人でもできなくはありません。ただし、完璧な仕事をしようとすると、手が足りなくなり、管理が不十分になりがちです。そうなると、予約サイトのレビューに低評価をつけられる可能性があり、それによって稼働率が変わるリスクがあります。コストと丁寧さのバランスを考えることが重要でしょう。

 

また、スタッフの給料設定をどうするかも大切です。観光客の場合、欧米人が多いため、英語が話せることが望ましく、なおかつ、それなりの教育を受け、常識や教養がある人間が望ましいといえます。

 

バリは観光地なのでホテルが多く、ホテル人材の養成の学校がありますが、そうした学校の教育を受けている場合、給料も高めになりやすく、安い人件費での人材確保は難しくなります。

 

現在、ハウスキーピングだと1人当たり、2Jrp~3.5Jrp/月が給与の相場で、弊社の場合、お祭りなどの行事の際には、ボーナスの支給もしています。200人近くのスタッフを雇っていますが、これがなかなか結構大変なのです。

 

バリ島のヴィラはオープンな造りが多いから、1日たてばほこりも溜まるし、ごみも落ちるし、ヤモリなどの糞が見つかることもあります。清掃はホテル管理の基本。手を抜くことはできません・・・。

 

次回は人件費以外の項目について解説します。

本連載は、株式会社IINの代表取締役・三浦純健氏のブログ(https://ameblo.jp/baliclub/)から転載・再編集したものです。
その後の税制改正等、最新の内容には対応していない可能性もございますので、あらかじめご了承ください。

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連載日本人のためのインドネシア「バリ島」不動産投資入門

株式会社IIN Indonesia Investment Net 代表

国内ではホテル11軒、雑貨製作販売、家庭教師派遣、おもちゃのECビジネスなど
8社を経営し、バリ島では不動産事業を行っている。
投資においては、ホテル、貸ビル、駐車場、太陽光発電、バリ島のヴィラなど
複数の不動産を所有し、株式やFX、事業投資の経験も豊富。

大学卒業後、野村證券に入社。
24歳で学習塾などを起業し、事業は成功するものの会社を乗っ取りで失う。
その後、政治家を目指し、衆議院議員秘書になるが、議員の選挙落選で無職になる。
再び起業し、5年間で生徒数1000人を超える規模にし、不動産投資、ネットビジネスなどで、
グループ年商40億円となる。
しかし、保証人となった友人の会社の倒産、さらに詐欺に遭い、すべてを失い、数億円の借金を負う。

それから8年。バリ島での不動産とホテル事業で復活する。

将来は、数え切れない失敗をしながら復活した経験を元に、若者の起業や事業再生のお手伝い、
また子ども好きなことから、子どものための事業をやりたいと考えている。

「バリ島投資のメリットは収益性もありますが、単純に楽しいです。
リスクが取れる人、遊び心がある人には向いています。きっと若い頃のワクワク感を味わっていただけるでしょう。」

著者紹介

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