投資なら区分所有マンションより「地方一棟物件」が有利な理由

収益を期待して区分マンションを購入――そのオーナーの大半が月々の赤字に悩まされています。本連載では、区分物件オーナーのための赤字脱却術を紹介します。

新築区分マンション投資は良くても「収支トントン」!?

新築区分マンション投資は良くても収支はトントンといったところで、多くのオーナーが自身の給料からマイナス分を補てんしています。最終的にはそのほとんどが赤字状態に陥るのが実態です。

 

資産だと思って買った区分マンションが実は大赤字、たとえ売却しても借金だけ残る状況、というのは誇張でもなんでもなく、多くの投資家が悩まされている事実です。

 

もしすでに区分マンションを買っていて、まだ危機感を感じていない人がいれば、今後起こりうるリスクを想定して、一度真剣に収支を計算してみましょう。

 

では、こうした厳しい将来に対して、区分マンションを安い価格で手放すという、損切り以外の出口はないのでしょうか。

 

実は、痛みを伴わない収支改善プランも存在します。それこそが、この連載を通じてお伝えしたい「収支マイナス状態からの起死回生の一手」なのです。

 

キーワードは「地方一棟物件」と「毎月のキャッシュフロー」です。

区分投資のデメリットは「一棟もの投資」で打消可能

資産形成のために不動産投資を手段として選ぶのは決して悪いことではありません。

 

問題は何を投資対象とするかの選択です。本当に資産形成を考えるサラリーマンが投資すべきは新築区分マンションではなく、一棟マンションが正解です。

 

事実、区分投資のデメリットの多くが一棟もの投資で打ち消されるのです。

 

区分マンション投資の弱点は、空室が発生したら家賃収入がゼロとなり、たちまち持ち出しが発生する点です。入金がゼロか100%か、どちらかの状態しかないのです。

 

一方、一棟もの物件であれば、全室が一斉退去することは、まず考えられません。あってもせいぜい数室でしょう。そのため、絶対とは言い切れませんが、いきなり来月の家賃入金がゼロになることはほぼあり得ないのです。

 

例えば20室からなる一棟物件を所有していて、そのうちの1室で退去が発生したとしても、5%の収入減で済みます。部屋数が多ければ、分母がそれだけ増えることになり、格段に経営は安定するのです。

 

このようにゼロと100%の間に入居率の段階があるのが一棟物件の特徴です。エリアの空室率を上回らないように入居者付けを頑張っていけば、収支計画が大きく狂うこともなく、安定した経営が望めます。

 

また、修繕計画を自分で100%コントロールできるのも大きなメリットです。自分の売却タイミングに合わせて修繕をすることも可能です。これが区分マンションであれば途中で売却してもそれまでに積み立てた修繕金が返ってくることはありません。

 

さらに、工夫をすれば利回りアップも可能です。

 

一棟買いでは土地付き物件を所有するので、空きスペースを有効活用して、自動販売機やバイクスペースを設ける等、工夫できる余地が多くあります。なかには屋上に太陽光発電を設置して、プラスアルファの収入を得ている投資家もいます。

 

このように、区分にはない自由度が一棟ものの魅力です。

 

自由度を言い換えると、さまざまな経営施策を講じる余地が残されているということです。パッケージングされた区分マンションを買うだけの投資家と、一棟ものを買って自分で手間をかけて価値を高めていく投資家。

 

どちらが賃貸経営の実力がつくか、より成功者に近い位置にいるかは言うまでもありません。

本連載は、2017年8月15日刊行の書籍『区分物件オーナーのための 神速!億万長者計画』から抜粋したものです。その後の税制改正等、最新の内容には対応していない可能性もございますので、あらかじめご了承ください。

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連載神速!億万長者計画――区分物件オーナーのための赤字脱却術

株式会社T&Tハッピネス 代表取締役社長

1976年生まれ、神奈川県出身。BBT大学院にてMBA(Master of Business Administration)取得。デザイン業界、飲食業界を経験した後、不動産業界のデベロッパーに入社し、分譲マンションの販売・用地仕入れを行う。デベロッパーを2社経験した後、一棟収益不動産を専門に扱う会社に入り仕入れ・販売業務に携わる。2012年、株式会社T&Tハッピネス創業、代表取締役社長に就任。2016年3月には一棟収益不動産の仕入れに特化した別法人も立ち上げた。

著者紹介

T・Wealth Management 株式会社 代表取締役CEO

1979年生まれ、千葉県出身。金融業界を7年間経験した後、美容関連ビジネスで独立。
しかし、マーケットの価格破壊の煽りを受け、美容関連店舗を全て売却。
その後中堅デベロッパーに入社し、2年間用地の仕入れを行ったうえ、1棟収益不動産に特化したビジネスに転向し、仕入れ・販売共に相当な実績を積む。
2016年、T・Wealth Management 株式会社を創業、代表取締役CEOに就任。また同年、1棟収益不動産の仕入れに特化した別法人も設立し、1棟収益不動産のマーケットで更なるシェア拡大を狙う。

著者紹介

区分物件オーナーのための 神速!億万長者計画

区分物件オーナーのための 神速!億万長者計画

田中 竜太,太田 将司

幻冬舎メディアコンサルティング

不労所得を得るための方法として注目されている不動産投資。 中でも「少額から始められてリスクが低い」という理由から、投資用区分マンションを選択する人が増えています。しかし実際には、始めてみたはいいものの「毎月の収…

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