「住宅ローン残債」があるマイホームを売却する際の注意点

前回は、マイホームの売却時に注意したい「住宅ローン残高」の問題を取り上げました。今回は、「住宅ローン残債」があるマイホームを売却する際の注意点を見ていきます。

気になるのは「債務超過」だが・・・

住宅ローンの残債がある場合に、気になるのは「債務超過に陥ってしまうのではないか」ということでしょう。

 

あくまでも、売却という結果ありきで考えるのではなく、現状とその後の経過も含めて、より良い状況にならないのであれば、そもそも売却手続きを進めることはオススメできません。

 

だからこそ、事前の計画と準備が重要になります。

 

たとえば過去、現在の住まいである住居が手狭になり、より広い住居へと引っ越すことを見越して、マイホームの売却を検討された方がいました。

 

そのような場合、現在の住まいがどのくらいの価格で売れそうか、次に購入を検討する物件の価格はどのくらいになりそうか、そういった情報を数値的に考慮し、実現可能性も加味して、計画を進めていくことになります。

 

もし、マイホームを売却した結果、家計が悪化しそうであればどうするのか。一緒に住む息子あるいは娘夫婦に負担してもらったり、あるいは銀行から追加で融資してもらったりするなど、何らかの方策を模索しなければならないでしょう。

 

このように、あらかじめ様々なことを予測し、対策を講じることによって、無理のない売却手続きを進めていくことが大事です。もちろん、その後のライフプランも検討材料に加えますので、人生設計の練り直しという効果も期待できます。

売却計画は、信頼できる不動産業者と二人三脚で進める

第2回で述べた通り、不動産売却にかかる譲渡所得税は、居住用住宅の場合、ほとんどのケースで考慮する必要はありません。その理由は、新築で購入した時の価格よりも上回ることは、皆無だからです。それこそ、かなりの好立地でなければあり得ないでしょう。

 

一方で、大きな債務超過になることもほとんどありません。あらかじめ検討しつつ、現在の家計状況も考慮して売却を進めていくからです。そして、譲渡所得がマイナスになった場合、総所得から赤字処理できることもあります。つまり、節税効果が期待できるのです。

 

不動産売却に対する不安は、ほとんどの場合、イメージ上のものでしかありません。実際に売却計画を進めていくと、思いのほか、スムーズに進んでいくことも少なくないのです。ただし、事前の情報収集および準備は欠かせません。そして何より、信頼できる不動産業者を見つけ、二人三脚で計画を進めていくこと。

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連載相場の3割増を実現する――マイホームの高値売却術

株式会社Hope Home 代表取締役
IGJ池田洋三行政書士事務所 所長 

1969年生まれ。宮崎県出身。宅地建物取引士など不動産関連資格に加えて、行政書士、ファイナンシャルプランナー(FP)、建築士の資格をもつ異色の不動産コンサルタント。その幅広い知識を活かして、住宅購入や売却などの不動産業のみならず、顧客一人ひとりの人生設計に合わせたファイナンシャル・プランを提案、高い評価を得ている。
取得資格は特定行政書士、相続診断士、公認不動産コンサルティングマスター、宅地建物取引士、CFP認定ファイナンシャルプランナー、一級ファイナンシャル・プランニング技能士、住宅ローンアドバイザー、二級建築士、フラット35適合証明技術者、耐震診断・耐震改修技術者、既存住宅現況検査技術者、応急危険度判定士、等々。

著者紹介

相場の3割増を実現! “お荷物"マイホーム高値売却術

相場の3割増を実現! “お荷物"マイホーム高値売却術

池田 洋三

幻冬舎メディアコンサルティング

長年住んだマイホームを売る――それには大きな決断を要する。取引は高額になるうえ、多くの人にとってチャンスは人生に一度きり。だからこそ、絶対に損をしたくないと誰もが思うものだ。ところが、そんな売主の願いもむなしく…

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