マイホームの売却時に注意したい「住宅ローン残高」の問題

前回は、不動産売却にかかる税金の種類を取り上げました。今回は、マイホームの売却時に注意したい「住宅ローン残高」の問題を見ていきます。

抵当権の抹消ができないと、売却に支障をきたす場合も

マイホームの売却を検討しはじめたとき、なかには残債(住宅ローン未完済部分)がある方もいることでしょう。場合によっては、マイホームを売却した結果、得られた資金で住宅ローンを完済し、別のところに住居を求める例も少なくありません。

 

もちろん、残債があったとしても、売却後の資金で相殺できれば問題ありません。銀行と相談して、最適なプランを考案するのもいいでしょう。いずれにしても、個々人のライフプランに応じて、適切な対応をとることが大切です。

 

住宅ローンの残債がある場合、あらかじめ確認しておきたいのは、抵当権を抹消できるかどうか、ということです。抵当権を抹消できない場合、売却に支障をきたしてしまうこともあります。

 

また、売却によって住宅ローンが完済できても、売却時に必要となる測量費用や建物の解体費用を捻出できない場合、手続きを進めることができません。

 

このように、売却にかかる手続きや費用の全体像を把握して、売却を進めていきましょう。せっかく買い手が見つかっても、トラブルに発展してしまっては後々大変です。銀行だけでなく、不動産業者とも相談しておくことです。

銀行融資は「購入金額と諸費用を合算した金額」まで

時々、現在のマイホームを売却し、残っている住宅ローンとこれから買う物件の住宅ローンを合算して支払うという事例があります。

 

たとえば、マイホームを売却した結果400万円のローンが残ってしまい、次に購入する物件が1000万円だとしたら、トータル1400万円のローンを新たに組み直すというものです。さまざまな銀行で、そのような対応も増えてきています。

 

ただし、基本的に銀行は、購入金額と諸費用を合算した金額までしか資金を融資してくれないものと認識しておいた方がよいでしょう。やむにやまれぬ事情があるときを除いて、余裕のある資金計画で売却を進めていくべきです。

 

住宅ローンも借金に変わりはありません。借りた以上は、完済まで支払う義務があります。マイホームの買い替えによって生活が苦しくなってしまうようでは、計画そのものが破綻していることも考えられます。いま一度、計画の練り直しも視野に入れておくべきです。

 

不動産の売却、そしてその後の購入も含めて、大きなお金が動くことになります。現金で用意するのは現実的ではなく、基本的には住宅ローンで対応する場合がほとんどです。そう考えると、不動産業者と同様、銀行との関係についても良好にしておいた方がよいでしょう。

 

たとえば、住宅ローンの合算なども、銀行やファイナンシャルプランナーへの相談によってはじめて実現できる手法です。どのような場合でも実現できる方法ではありませんが、銀行に相談することによって、打開策がみえてくることもあります。

 

住宅ローンの残債、抵当権の抹消、そしてその他の費用に関しても、今後のライフプランを含めて相談するようにしましょう。その際、絶対にウソをついてはいけません。信用を失ってしまっては、その後の取引にも支障をきたしてしまう場合があるからです。その点については気をつけてください。

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連載相場の3割増を実現する――マイホームの高値売却術

株式会社Hope Home 代表取締役
IGJ池田洋三行政書士事務所 所長 

1969年生まれ。宮崎県出身。宅地建物取引士など不動産関連資格に加えて、行政書士、ファイナンシャルプランナー(FP)、建築士の資格をもつ異色の不動産コンサルタント。その幅広い知識を活かして、住宅購入や売却などの不動産業のみならず、顧客一人ひとりの人生設計に合わせたファイナンシャル・プランを提案、高い評価を得ている。
取得資格は特定行政書士、相続診断士、公認不動産コンサルティングマスター、宅地建物取引士、CFP認定ファイナンシャルプランナー、一級ファイナンシャル・プランニング技能士、住宅ローンアドバイザー、二級建築士、フラット35適合証明技術者、耐震診断・耐震改修技術者、既存住宅現況検査技術者、応急危険度判定士、等々。

著者紹介

相場の3割増を実現! “お荷物"マイホーム高値売却術

相場の3割増を実現! “お荷物"マイホーム高値売却術

池田 洋三

幻冬舎メディアコンサルティング

長年住んだマイホームを売る――それには大きな決断を要する。取引は高額になるうえ、多くの人にとってチャンスは人生に一度きり。だからこそ、絶対に損をしたくないと誰もが思うものだ。ところが、そんな売主の願いもむなしく…

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