投資用不動産の購入時に必ず「修繕履歴」を確認すべき理由

前回は、不動産投資で「大きなリターン」を得られる物件の選び方を解説しました。今回は、投資用不動産の購入の際に、「修繕履歴」を必ず確認すべき理由を見ていきます。

築古物件は「大規模修繕をしてあるか」チェック

前回の続きです。

 

神山:あとは、築年数が古くても大規模修繕がしてあるかチェックします。アパートであれば、外壁の塗り替えや屋根の葺き替えのしてある物件が望ましいです。たとえ修繕がしていなくても、自分がやるつもりで、その工事代も算出しておきます。その上での利回り計算をするということが必要です。

 

投資指標で、NOIとNCFというものがあります。NOIはネット利回りの収入です。NCFとは、修繕費を加味したネット収益で、鑑定書や不動産鑑定に使われる言葉です。ある意味、ババ抜きではないですが、上手に売る人は新築から持っていて、築20年くらい経てば売り時だと判断します。そろそろ維持費や修繕費でお金がかかるときだからです。

 

●投資指標

 

・NOIネット利回り(経費を差し引いて計算した利回り)

・NCF修繕費を加味したネット収益で、鑑定書や不動産鑑定に使われる言葉

リフォーム費用・修繕費用を加味した物件選びを

神山:ある程度の規模だと足場を掛けての大規模修繕になり1000万円はかかります。そのタイミング、つまり大規模修繕する直前に売ってしまうのです。

 

気の利いた仲介業者だと「これ、あと2~3年以内に1000万円はかかりますよ! それも加味して利回り計算しないと、すぐ計算が崩れてしまいますよ!」と忠告してくれます。

 

そのようにアドバイスしてもらえる人はいいのですが、事情をよく知らない人だと「利回り8%だからいい物件ですよ!」とすすめられて買ってしまいます。その結果、エンドユーザーは1年後には雨漏りがしたり、大規模修繕の必要に迫られて困ってしまいます。

 

ジュン:それは困ります。

 

神山:物件選びの際には、必ずリフォーム費用や修繕費用を加味して考えることが大事です。

 

融資に厳しい銀行ともなれば、「大規模修繕してないのなら見積もりを取ってくださいね。いずれはかかりそうですから!」と、そこまで要求してきます。

本連載は、2016年9月9日刊行の書籍『「有名人」のための資産形成入門』(幻冬舎メディアコンサルティング)から抜粋したものです。その後の税制改正等、最新の内容には対応していない場合もございますので、あらかじめご了承ください。

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連載有名人のための「不動産投資」入門

アルマックスジャパン株式会社 代表取締役

ブラジル生まれ、沖縄育ち。大学卒業後、杉山商事株式会社(現総合地所株式会社)入社。収益物件の売買業務に携わる。1993年、東京セキスイハイム株式会社に転職し、中高層建築の企画営業を経験。2007年、住友林業株式会社で分譲マンション開発、収益ビル取得業務に携わる。
2010年、アルマックスジャパン株式会社を設立。現在は一般投資家向けに不動産の仲介や売買を行うほか、スポーツ選手や芸能人に対しても同様のサービスを行い高い評価を得ている。
また、エンタテインメント事業や飲食業など多角的にビジネスを展開している。

著者紹介

「有名人」のための資産形成入門

「有名人」のための資産形成入門

安次嶺 格

幻冬舎メディアコンサルティング

一般的なサラリーマンより高収入な人の割合が大きい有名人。 しかしながら将来にわたって安定した収入が得られる保証はなく、いつ転落人生を迎えてもおかしくはありません。そこで本書では、長期的な視点で確実に資産を築くた…

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