不動産投資にあたって理解しておきたい「事業」としての本質

前回は、不動産投資には「ゴールの設定」が不可欠な理由を取り上げました。今回は、不動産投資に必要な「事業としての本質」への理解について見ていきます。

不動産投資の目標やゴールは人それぞれ

不動産投資における成功を考えたとき、失敗のバリエーションもいろいろありますが、それと同じくらい成功のバリエーションもあります。

 

不動産投資は手法に種類がありますが、人によって目標やゴールが変わるのも特徴です。サラリーマンの副業として、お小遣い稼ぎの感覚で月10万円のキャッシュフローを得たいのか、それとも月20万〜30万円程度のキャッシュフローで子供の教育費や老後資金を貯金していきたいのか。もしくは月々100万円のキャッシュフローを得て、会社を早期リタイアしたいのか。

 

そのゴールに応じて、購入する物件の条件や規模も変わっていきます。ひたすら買い進めていくことばかりが正解ではないのです。

 

大切なのは、自分を知ることです。「自分がしたいことは何か」と心の中でじっくり自分と対話して、自分の求めるゴールを設定して、そこに辿り着くことです。本業があって、自分の仕事が大切であれば、それなりの規模の投資でいいと思います。

規模拡大にはリスクが伴う反面、リスクヘッジの効果も

不動産賃貸業を始めるのも、私たちのように不動産会社を起業するのも同じように覚悟は必要です。事業を広げれば広げるほど、そのリスクは高まります。とはいえ、ある程度の規模があったほうが賃貸事業は安定します。

 

単純に区分マンションを1室だけ所有していれば、退去の際に家賃収入は0になってしまいます。それが1棟4室のアパートになればリスクが多少分散されますが、それでも1室空けば空室率が25%で売り上げがロスします。しかし40室を所有していたら、4室の空きが出ても空室率は10%ということになります。いたずらな規模拡大はリスクが伴いますが、やはりある程度の規模というのは、リスクヘッジにもなります。

 

人によって、目指す規模は30戸だったり5棟10室とする人もいれば、50室という人もいれば、100室という人もいます。金額を目標にする人もいると思います。「資産何億円」とか、「キャッシュフローがいくら」とか。真に自分の求める目標を定めて、その目標までなるべく早く到達するようにお手伝いをしています。

 

例えば、きちんと黒字経営ができれば、融資の枠は拡大していきます。事業年度を重ねて決算をうまく作っていくことで、初めは本当に自分の給与年収のみがバックボーンだったものが、黒字決算を重ねていくことにより、当初の借入額より、多くの融資を受けることが可能になることもありえます。

 

法人に限らず個人でも、不動産事業の実績を評価されれば、融資枠の拡大も考えられます。給与収入は、ある程度上限が考えられますが、1棟目を購入した数年後に2棟目を購入して、最初の2棟がちゃんと経営できていれば、3棟目でまた融資をしましょう、という話にもなりえます。個人であっても、事業は事業として評価されるのです。物件のオーナーになりたいという所有欲でやることも重要なのですが、やはり事業としての本質を理解することが大切です。

本連載は、2016年10月11日刊行の書籍『失敗例から学ぶ 儲かる不動産投資の極意』から抜粋したものです。稀にその後の税制改正等、最新の内容には一部対応していない可能性もございますので、あらかじめご了承ください。

「不動産」この記事を読んだ方はこんな記事も読んでいます

「国内不動産」この記事を読んだ方はこんな記事も読んでいます

連載不動産投資の出口戦略~事例に学ぶ売却タイミングの見極め方

株式会社カクセイ 代表取締役 宅地建物取引士・CPM®(米国公認不動産経営管理士)MPSA合格者

東京都出身。レーサムリサーチ(現社名レーサム)にて富裕層に対する収益不動産のコンサル営業に従事。他に買取再販事業の不動産会社での収益不動産仕入業務、人材コンサル会社での不動産.建設業界のヘッドハンティング業務を経験するなどして培った幅広い人脈を活かし、投資家の要望に応える投資提案を得意としている。

著者紹介

株式会社カクセイ マネージングディレクター・COO 宅地建物取引士・公認 動産コンサルティングマスター・相続対策専門士・CPM®

不動産コンサルティング会社でワンルームから一棟アパート・マンションの売買・管理業務を経験、2013年からは講師としても活動し、年間200名超の投資家と面談して得た体験をもとに不動産投資の失敗事例から学ぶセミナーを開催、本作に寄稿する。

著者紹介

失敗例から学ぶ 儲かる不動産投資の極意

失敗例から学ぶ 儲かる不動産投資の極意

平山 智浩・渡辺 章好

幻冬舎メディアコンサルティング

物件の周辺環境の変化、急な修繕、家賃滞納など数々のリスクが潜む不動産投資において、事前にそのリアルな失敗パターンを知ることが不可欠です。多くの個人投資家にコンサルティングを行い、それぞれに合った不動産投資の方法…

メルマガ会員限定記事をお読みいただける他、新着記事の一覧をメールで配信。カメハメハ倶楽部主催の各種セミナー案内等、知的武装をし、行動するための情報を厳選してお届けします。

登録していただいた方の中から
毎日抽選で1名様に人気書籍をプレゼント!
会員向けセミナーの一覧