不動産売却時に役立つ「2つの投資指標」とは?

前回は、不動産を売却する際に実施したい「物件診断」について説明しました。今回は、不動産売却時に役立つ「2つの投資指標」を紹介します。

不動産業界には「売却の根拠」を示す指標がない

私が売却を勧める際は、「なぜ売ったほうがいいのか」、理由を丁寧に説明しています。ところが不動産業界には、根拠を示すための明確な数値の指標がありません。

 

不動産オーナー自身も納得して売却を進めるには、共通認識があってしかるべきです。こういった想いから独自で開発したのが、「2つの投資指標」です。

 

その指標は、DCRの計算式をもとにつくっています。このDCRというのは、世界基準の投資指標です。その他、売却運用率、リスクパーセンテージがあります。

 

●世界共通投資指標

DCR=純利益(※1)÷年間返済額

(※1)純利益=家賃-(管理費+積立金)-固定資産税.都市計画税-賃貸管理手数料・空室時必要経費(空室時必要経費3年ごとの7万円程度のリフォームと空室想定2カ月分の経費〈空室期間の返済額2カ月分+事務手数料家賃1カ月分〉)

 

DCRとは、年間の返済額に対して、何倍の収入があるか計算したものを言います。1倍を基準として、それより少なければリスクが大きく、多ければリスクが少ないと判断します。

 

DCRの世界基準(目安)は、1.5倍以上です。最低でも1.3倍はなければ、収益不動産としては好ましくないと考えます。なお、1倍未満となれば、資産ではなく負債になってしまいます。

「売却運用率」と「リスクパーセンテージ

●(株)FGH独自投資指標

売却運用率=現在の売却金額÷(X年後の売却金額+X年後までの実質収支)

 

売却運用率とは、数年後の売却運用率分が今、物件を売却することで、その分だけ得をするという倍数を計算したものを言います。

 

3年後が1.3倍ならば、3年後に売却するよりも、今売却すれば、1.3倍得に売却が可能です。「今、売却した金額」と「X年後の売却金額\-X年後までの実質収支(※2)」を比べた数字になります。

(※2)X年後までの純利益-X年後までの返済総額

 

リスクパーセンテージ=(ランニングコスト(※3)+年間返済額)÷家賃×100(年間)

 

リスクパーセンテージとは、該当物件をそのまま所有し続けた場合のリスク計算です。年間の返済額とランニングコスト(※3)に対して、家賃下落率を計算に入れながらもち続けた場合、何%のリスクがあるのかを計算しています。

(※3)ランニングコスト=管理費・積立金・固定資産税・都市計画税・賃貸管理手数料・空室時必要経費(空室時必要経費3年ごとの7万円程度のリフォームと空室想定2カ月分の経費〈空室期間の返済額2カ月分+事務手数料家賃1カ月分〉)

 

家賃下落率については、首都圏の下落率は平均0.77ですが、同じ東京でも23区と市部では数値も変わるものです。そこで東京を300ポイントの観測定点に分けて、エリアごとに下落率を調査しました。このシミュレーションは私の経営する会社のHPに掲載しています。無料の会員登録を行えば、どなたでもお使いいただけますので、ぜひ試算のためにご利用ください。

 

[図表]不動産の評価方法と投資指標

出典:著者作成
出典:著者作成

 

さて、リスクパーセンテージが100%あればプラスマイナスはゼロとなり、プラスの収支であれば、100%未満の数値となります。

 

たとえば、5年後、10年後にはこのくらいの赤字が想定される、という具体的な数字を出すことができます。見てほしいのは、3年後、5年後のリスクパーセンテージが100%未満かどうかということです。

 

投資指標として、収益不動産をもつうえで、好ましいリスクパーセンテージは60%から80%としています。

本連載は、2016年8月13日刊行の書籍『その区分マンションは今すぐ売りなさい』から抜粋したものです。その後の税制改正等、最新の内容には対応していない可能性もございますので、あらかじめご了承ください。

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株式会社FGH 代表取締役社長

徳島県生まれ、広島県育ち。拓殖大学政経学部卒業後、起業を目指して都内飲食店で下積み時代を過ごす。その後、中小企業の営業支援を行う会社に就職。不動産会社の案件を手掛けたことをきっかけに、「業界の古い体質を是正し、個人投資家の目線に立った売買仲介事業をしたい」との想いを抱く。2007年2月、株式会社アーバンフォースを設立。その後、賃貸・売買部門を独立させ、株式会社FGHを設立・ホールディングス化。グループ企業間で中古ワンルームマンションの流動性を高めることができる独自のビジネスモデルを構築し、不動産所有者、購入希望者双方のニーズを満たすサービスを提供し続けている。

著者紹介

その区分マンションは 今すぐ売りなさい

その区分マンションは 今すぐ売りなさい

渡邊 勢月矢

幻冬舎メディアコンサルティング

区分マンション投資にはリスクがあります。たとえば新築で区分マンションを購入し、サブリース契約がついている場合。見掛け上家賃収入が入る状態でも、物件本来の収益性が低いケースがあります。また収益性向上のためどんなに…

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