マンション売却の前に実施したい「物件診断」とは?

人口減少で不動産の需要は確実に減っていくと言われている昨今。そんな中、物件の売り時を見極め、キャピタルゲインを最大限確保するにはどうすれば良いのでしょうか? 本連載では、マンションの最適な売り時を見極める「売却運用率」について解説します。

不動産の売り時には「客観的な判断」が必要

不動産オーナーにとって、自分の所有物件を売るべきか、それとも持ち続けたほうがいいのか、判断するのは難しいものです。

 

市況から言えば、今は絶好の売却チャンスです。しかし、「区分マンションはすべて売るべし」というのはいささか乱暴ではないか、というのが私の見解です。なぜならオーナーによって、資産背景や投資への考え方は異なるからです。表面的な数字のみならず、物件を多方面から分析して、客観的に判断しなければいけません。

収益、ランニングコスト等から「現状」を分析

そこで、私が経営する会社では、不動産オーナーに対して「物件診断」を提案しています。その際に使っているのが、「投資指標ヒアリングシート」です。

 

自分の所有している区分マンションの現状を把握するため、実際に数値を確認してみましょう。

 

まず確認するのは、収入です。月額家賃がいくら入っているのかは当然ですが、サブリースなのか普通借家契約なのかといったことについてもチェックします。

 

続いて、ランニングコスト。管理費・修繕積立費、集金代行手数料(管理委託費)、固定資産税.都市計画税といった区分マンションに関わる支出を洗いざらい書き出してください。

 

最後は、ローンです。どのような融資条件なのか、残債、月々の支払い額などを確認します。そこから試算を行っていきます。

 

多くの不動産オーナーは、そういったことを「何となく」しか理解していません。一度、収支に関わるすべてを棚おろしすることで、自分の置かれた状況が把握できるのです。

 

シビアな数字が並ぶこともありますが、まったく知らないうちに赤字が累積されていることに気づくオーナーも少なくありません。早めにケアすることで、損を食い止めることが可能になるのです。

本連載は、2016年8月13日刊行の書籍『その区分マンションは今すぐ売りなさい』から抜粋したものです。その後の税制改正等、最新の内容には対応していない可能性もございますので、あらかじめご了承ください。

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連載マンション売却・・・「売却運用率」を活用した最適タイミングの見極め方

株式会社FGH 代表取締役社長

徳島県生まれ、広島県育ち。拓殖大学政経学部卒業後、起業を目指して都内飲食店で下積み時代を過ごす。その後、中小企業の営業支援を行う会社に就職。不動産会社の案件を手掛けたことをきっかけに、「業界の古い体質を是正し、個人投資家の目線に立った売買仲介事業をしたい」との想いを抱く。2007年2月、株式会社アーバンフォースを設立。その後、賃貸・売買部門を独立させ、株式会社FGHを設立・ホールディングス化。グループ企業間で中古ワンルームマンションの流動性を高めることができる独自のビジネスモデルを構築し、不動産所有者、購入希望者双方のニーズを満たすサービスを提供し続けている。

著者紹介

その区分マンションは 今すぐ売りなさい

その区分マンションは 今すぐ売りなさい

渡邊 勢月矢

幻冬舎メディアコンサルティング

区分マンション投資にはリスクがあります。たとえば新築で区分マンションを購入し、サブリース契約がついている場合。見掛け上家賃収入が入る状態でも、物件本来の収益性が低いケースがあります。また収益性向上のためどんなに…

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