マレーシア不動産投資で注目の経済特区「メディニ地区」とは?

人気の高い海外不動産投資のなかでも、世界中から熱い視線を注がれているのが「東南アジア」です。本連載では、新興国市場を知り尽くしたスペシャリストである株式会社シティインデックス・マネージングディレクターの宮本聡氏が、東南アジアでの具体的な物件の選び方や留意点等を解説します。第4回目は、マレーシア不動産投資で狙い目となる経済特区「メディニ地区」について見ていきます。

第2のシンガポールを目指す「イスカンダル計画」

マレーシアは、ASEANのなかでも既に経済成長が進んでいる国のひとつで、一人当たりGDPが1万ドルを突破するなど、もはや新興国ではなく中進国として捉えるべき国です。首都のクアラルンプールは2017年の「世界で最も住みやすい都市」(英誌『エコノミスト』調査部門EIU調べ)において、東南アジアで2位の都市と高く評価されました(1位はシンガポール、3位はタイのバンコク)。

 

 

現在、マレーシアは「Wawasan 2020(英語名:VISION 2020)」という国家ビジョンを掲げ、2020年までに先進国の仲間入りを果たすことを目標に、さまざまな施策を進めています。いま積極的に進められている「天然資源・ITインフラ・観光」の3本柱による経済戦略などもそうした取り組みのひとつです。

 

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着実に成長を続けるマレーシアでは、不動産価格も順調に価値を高めています。過去25年間の成長率を見ると、クアラルンプールは約4.5倍、ジョホールバルは約2.5倍に不動産価格が上昇しました。なお、ジョホールバルは「他の都市に比べ、まだまだ成長の余力がある」と専門家達から評価されていることを付言しておきます。

 

[マレーシア主要都市の不動産価格と一人当たりのGDP推移]

※1990年を100とした時の伸び率比較
データ元:JETRO、マレーシア不動産評価サービス局などからエイリック作成
※1990年を100とした時の伸び率比較
データ元:JETRO、マレーシア不動産評価サービス局などからエイリック作成

 

不動産投資という視点でマレーシアを見た場合に、いま最も注目しておきたいのはジョホール州(州都:ジョホールバル)です。ジョホール海峡を挟んで目の前にシンガポールが位置するジョホール州は、マレーシア連邦政府が重点開発地域に指定したエリアです。2006年以降、およそ10兆円の費用を投じてジョホール州を「第2のシンガポール」へと成長させるための国家プロジェクト「イスカンダル計画」が進められています。

 

このイスカンダル計画にはシンガポール人も非常に注目しており、ジョホール州の今後の成長を先読みするようにして、シンガポールの富裕層が不動産を確保する動きが加速しています。国土の狭いシンガポールでは、新たな不動産開発がなかなか難しく、新たな物件が出回るにしても極めて高価です。人口密度は高くなる一方、そこでシンガポールの人々に注目されたのが、ジョホール州で展開されるイスカンダル計画だった、という具合です。

 

予定では2026年、クアラルンプールからジョホール州を経由し、シンガポールに至る高速鉄道が開通することになっています。また、シンガポールとジョホールバルを地下鉄で繋ぐ計画もあり、今後、ジョホール州とシンガポールとのアクセスは容易になることが見込まれています。

 

ここのところ、クアラルンプールにおける不動産投資は若干、様子見感が強くなっています。対してジョホール州は今後さらなる人口増加や経済成長が期待でき、不動産の価値も急騰するポテンシャルを秘めているといえます。

見逃せない経済特区の「外国人向け優遇措置」

そんなジョホール州に竣工予定の注目物件が、「ion AXXES(アイオンアクセス)」です。この物件は、コンドミニアムではなく「総合商業施設」です。ion AXXES(アイオンアクセス)が建つのは、シンガポールの国境まで5キロほどのイスカンダル・プテリ地区に設定されたマレーシア政府公認の特別経済特区「メディニ地区」です。

 

A:ジョホールバル市
B:イスカンダル・プテリ地区
CD:西門・東門再開発地区
E:スナイ・スクダイ地区
A:ジョホールバル市  B:イスカンダル・プテリ地区/メディニ地区
CD:西門・東門再開発地区  E:スナイ・スクダイ地区

 

実はこのメディニ地区では、クリエイティブ、教育、金融アドバイザリー、医療、物流、観光の6業種において行政に認定されると、10年間の法人税が免除されますので、空室リスクが低減され、国内外からのテナントが見込めます。さらに、外国人知的労働者は無税での車両輸入が可能になるといった優遇措置も適用されます。

 

また、不動産取引においても外国人向けの優遇措置があります。マレーシアでは、外国人は最低100万リンギット(約2600万円)以上の物件しか購入できないという規制があるのですが、特別経済特区のメディニ地区ではこれが緩和され、100万リンギット以下の物件への投資が可能になりました。ion AXXES(アイオンアクセス)には1000万円台からの投資が可能です。

 

そんな特別経済特区に建設されるion AXXES(アイオンアクセス)には、オフィスだけでなくショッピング施設や飲食店などが揃い、ひとつの街のように発展していく予定です。車両にて、グランドフロアから4階まで、直接アクセスが可能ですので、上層階ユニットの利便性も高く、 オフィス空間、商業空間、イベント空間として多目的での利用が可能です。

 

アイオンアクセス完成イメージ
ion AXXES(アイオンアクセス)完成イメージ

 

さらに、このメディニ地区の都市開発にマスターデベロッパーとして参画しているのは日本の三井物産です。日本企業が都市開発の事業主体となっているエリアで、新しいランドマークとして期待される、この総合ビジネス施設の開発を手がけるのは、日系企業であり、東南アジアにおける不動産投資、不動産開発などに多くの実績を持つクリードグループ。そして、販売を手がけるのも日本のシティインデックスです。この一貫した日系の安心感という点は他にないものではないかと思います。

 

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シンガポールの国境に近いという地理的優位性を持ち、マレーシアのなかでもめざましい躍進を遂げているジョホール州の経済特区でのオフィス投資にぜひ注目です。

取材・文/漆原 直行 撮影/永井 浩 
※本インタビューは、2017年9月21日に収録したものです。

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株式会社シティインデックス  マネージングディレクター

青山学院大学大学院 国際マネジメント研究科卒。
不動産会社、地域金融機関、新興国の金融経済情報を扱う情報ベンダーなどの勤務経験を経たのち、2013年に独立。
主に中小企業の営業支援を行う経営コンサルタントとして活動する傍ら、シティインデックス海外不動産事業の責任者を務める。
あわせてファイナンシャルプランナーとして事業承継や資産活用の助言も行う。
経営管理修士(MBA)、1級ファイナンシャル・プランニング技能士、宅地建物取引士、一種証券外務員。

著者紹介