新興国不動産の購入・・・そのリスクを上手に抑えるには?

人気の高い海外不動産投資のなかでも、世界中から熱い視線を注がれているのが「東南アジア」です。本連載では、新興国市場を知り尽くしたスペシャリストである株式会社シティインデックス・マネージングディレクターの宮本聡氏が、東南アジアでの具体的な物件の選び方や留意点等を解説します。最終回では、新興国不動産の購入のリスクを抑えるポイントを見ていきます。

「エージェント」次第でリスクは大きく変わってくる!?

新興国への不動産投資はハイリスク・ハイリターンである──そんな指摘を耳にすることがあります。しかし、私はそうは捉えていません。

 

一般的に、「株式投資やFX投資はハイリスク・ハイリターン。不動産投資はミドルリスク・ミドルリターン。預貯金や公債はローリスク・ローリターン」と説明されています。不動産投資はミドルリスク・ミドルリターン。基本的にこの考え方は、海外新興国への不動産投資であっても同様でしょう。

 

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しかし、たしかに海外不動産投資には、日本国内での取引とは異なるリスクや懸案が生じることもあります。連載の第1回でも説明したように、日本と現地の商習慣や常識の違いは強く意識しておくべき要素です。また、実際に開発・建設を手がける現地のデベロッパーは信頼できる企業なのかどうか、間に入るエージェントは任せて安心な存在なのか、といったあたりにも注意を払う必要があります。

 

シティインデックス マネージングディレクター 宮本聡 氏
シティインデックス マネージングディレクター 宮本聡 氏

 

さらに、国際投資に為替リスクがあるのも事実です。現地での不動産投資が成功し、期待していた利益が得られたとしても、相対的な円高になってしまうと、円に戻した際にその利益が減少する可能性があり、こういったリスクは完全になくすことは出来ません。そうしたさまざまなリスク、懸案事項を踏まえて「適確にサポートできるエージェントに仲介を依頼すること」それが、リスクを最小限にとどめた海外不動産投資を実践するための、第一歩だと考えます。

購入はアフターフォローまで含めて判断

不動産投資には、大きく分けて3つの方法があります。「不動産の現物を購入する」「不動産投資スキームに出資する」「不動産会社に投資する」の3つです。

 

前述した「ミドルリスク・ミドルリターンの不動産投資」を実行するのであれば、おすすめしたいのは圧倒的に「不動産の現物を購入する」になります。極論すれば、投資スキームへの出資や企業への投資では、最悪の場合に価値がゼロになる可能性がありますが、現物投資であれば、資産としての価値が下がっても現物は残ります。仮に価値は下がったとしてもゼロにはならないのです。それこそが、投資資産としての不動産の魅力です。そんな、ミドルリスク・ミドルリターンの不動産投資を、日本だけでなく海外にも目を向けて国際分散投資する形でリスクヘッジしながら資産形成してはどうでしょうか。

 

こうした現物資産に投資するからこそ魅力的な海外不動産投資にも関わらず、エージェントのなかには、まるで金融商品への投資をすすめるかのようなニュアンスで海外不動産投資を案内するケースもあるようです。また、エージェントが現地デベロッパーの信用力を把握しないまま、利回りという見かけだけの魅力で安易にプレビルド物件を紹介し、結局、デベロッパーの資金がショートして建設が頓挫。いつまで経っても物件が出来上がらない、といった事例も残念ながら存在します。

 

そうしたトラブルを回避するためにも、信頼できるデベロッパー、エージェントが責任を持って丁寧に進めている物件を選ぶことが重要です。そうなるとやはり、これまでの実績を数多く持ち、さまざまなノウハウを蓄えていて、アフターフォローにも定評のある日系企業にまず相談してみるのが、もっとも安心・安全で、楽に取引することができる方法といえるでしょう。

 

日本のモノづくりは、世界的に見ても極めて高水準・高品質です。これは、不動産開発も例外ではありません。我々や、我々のパートナー企業は、日本のモノづくりの価値観を持って、海外不動産を手がけています。この姿勢は、竣工時のクオリティだけでなく、その後の受注にも影響し、5年先、10年先といった将来的なクオリティ、資産価値の差にも繋がります。そういう意味では、これまでの連載で紹介した日系物件については、自信を持って提供できるものばかりです。

自分に合った「支払い方法」が選べる2つのプラン

最後に、シティインデックスが案内している、特別なファイナンスプログラムについて簡単に触れておきます。これは、これまでの連載でご紹介した物件では、カンボジアの「ボダイジュレジデンス」マレーシアの「ion AXXES(アイオンアクセス)」での利用が可能なプログラムです。通常であれば、物件が完成したタイミングには代金を全額支払いいただくものですが、このプログラムでは完成後5年もしくは8年の期間にも分割払いが可能というものです。

 

プランは2つあります。ひとつは「元利均等払い」。5年もしくは8年の期間、元利均等払いで物件価格の全額を支払う形です。こちらは、トータルの支払い額を抑えたい方、計画的に支払っていきたい方、売却時期を長期で検討したい方におすすめの方法になります。

 

もうひとつは「一部元本据置払い」。5年もしくは8年の期間、元利均等払いで当初元本の50%を支払い、最終支払い時に残った50%の元本を全額支払いする形です。こちらは、年間の支払額を抑えたい方、物件の完成から5年前後で売却を検討したい方におすすめの方法といえます。

 

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このファイナンスプログラムを利用すれば、手元資金250万円程度から海外不動産オーナーになることが可能になります。日本円での固定金利となっており、5年の場合は年利1.85%、8年の場合でも年利3.85%ですので、支払い計画も立てやすいのではないでしょうか。担保は、当該物件の所有権を留保する形なので、国内不動産を追加担保として設定する必要もありません。メリットの多いファイナンスプログラムも、判断材料のひとつになるのではないでしょうか。

 

シティインデックス マネージングディレクター 宮本聡 氏
シティインデックス マネージングディレクター 宮本聡 氏

 

すでに争奪戦が始まっている、最後の成長市場「東南アジア」への不動産投資。まだ間に合う今だからこそ、この機会に検討してみてはいかがでしょうか。

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株式会社シティインデックス  マネージングディレクター

青山学院大学大学院 国際マネジメント研究科卒。
不動産会社、地域金融機関、新興国の金融経済情報を扱う情報ベンダーなどの勤務経験を経たのち、2013年に独立。
主に中小企業の営業支援を行う経営コンサルタントとして活動する傍ら、シティインデックス海外不動産事業の責任者を務める。
あわせてファイナンシャルプランナーとして事業承継や資産活用の助言も行う。
経営管理修士(MBA)、1級ファイナンシャル・プランニング技能士、宅地建物取引士、一種証券外務員。

著者紹介