米国REITとの比較で見る国内REIT投資の留意点

前回は、金融機関に財産の相談をする際、注意すべき点などを説明しました。今回は、日本でも徐々に浸透してきている「REIT(不動産投資信託)」がテーマです。米国REITとの違いや、注意点とは何か見ていきましょう。

日本のREITは米国のものに比べると透明度が低い!?

REITとはReal Estate Investment Trustの略で、不動産投資信託と訳されます。端的にいうと、投資家が財産を信託し、それを不動産に投資する金融商品です。日本でも2001年から導入され、一般の不動産投資よりも小口でリスクが少ないといった理由から徐々に浸透しています。ところが、米国のREITと日本のREITでは私見ではやや異なるところがあると思います。

 

日本のREITは、米国のものに比べまだ透明度が薄いのではないかと思います。米国のREITは徹底した投資家保護の観点からSEC当局(米国証券取引委員会)の規制が厳しいのに対し、日本のREITはそもそも日本の不良債権処理を促進させるため、バブル崩壊後に政策的に組成された経緯があるため、当局の監視に投資家保護の視点が薄く、組成の際の利益相反部分が少し甘いことが感じられます。

 

また、投資家が日本の投資家が中心ということも難点です。世界の投資家があまり入っていないのです。

 

米国のREITは全世界中から投資家が入っているため市場が深いのに対し、日本の場合は、ちょっと市場が悪くなると、皆売りに出るといったことが可能性としてあります。すなわち、リマーケティング市場が広く確立していないということです。

 

さらに、日本のREITに入っている不動産の収益の中身が旧借地法に基づくものが多く未成熟なものが多く見受けられます。

 

米国のREITは10年契約や15年契約が中身の賃貸借契約のベースになっており、賃借人は原則的に途中で解約できません。一方の日本は契約期間中でも通常6カ月前の通知で解約される可能性があるので、非常に不安定でリスクが高いということになります。ですから、私はまだREITについて、1〜3年程度の投資として見て、実際の不動産投資としてはあまり考えないほうがいいだろうと思っています。

「営業担当者のアドバイス」を鵜呑みにしない

そのようなREITですが、米国では、いま、前述のように特に中古住宅市場が活況を呈していることに反して、REIT市場は低迷しています。なぜなら、REITが長期金利の影響を受けやすい金融商品だからです。いわば、インフレとその過程での金利の上昇に弱い、純然たる金融商品として考えられているのです。

 

2013年の5月末に米国長期金利は2%台に乗せ、その直後にREIT相場は下落に転じました。金利高は資金調達コストの増加につながり、REITの収益を圧迫します。一方で、REITは課税所得の9割以上を配当として投資家に支払う仕組みですが、そもそもの物件購入資金を借り入れに頼ることが多いため、金利動向の影響を受けやすいのです。

 

超低金利、配当の高さと不動産の基準価格の上昇を期待して大量の投資マネーが流れ込んできたREIT市場ですが、長期金利が上昇に転じると一挙に冷え込んでしまうわけです。なお、日本の投資家に対しても、この動向は影響を及ぼします。なぜなら、日本で設定された米国のREITを通じて、日本の投資家の個人マネーも米国市場に流れ込んでいるからです。

 

このように、極めて金利の影響を受けやすいREITに対して、日本の証券マンは「安心・安定、インフレに強い」と謳っています。日本のREIT市場が成熟すればするほど、それは「不動産」ではなく「金融商品」の様相を強くします。その流れを理解しないまま、日本の投資家が「この会社なら信頼できるだろう」と証券マンのアドバイスを真に受けると、大やけどをしてしまうことになるのです。

 

特に、いまは日米の二国間のお金の流れだけで説明がつく時代ではありません。中国、シンガポールなど新興国の投資マネーが投資物件を物色している時代です。この海外マネー流入の動きは、米国の商業不動産で顕著です。

 

つまり、不動産の相場というものも、こういった地域では物件一棟ごとにまったく異なり、むしろ相場という基準がないとさえいえます。実際に、空室率や賃料の回復以上に取得価額が上がっていくと、投資の採算が合わなくなってきます。

 

REITの冷え込みの一方で隣の商業ビルの価格が高騰しているとなると、普通の人であれば、「いったい何を信じればよいのか、何を基準に考えればよいのか」と判断に迷い、混乱する状況のはずです。だからこそ、一人のアドバイスを鵜呑みにしてはいけないのです。

本連載は、2014年3月20日刊行の書籍『塩漬けになった不動産を優良資産に変える方法』から抜粋したものです。その後の税制改正等、最新の内容には対応していない可能性もございますので、あらかじめご了承ください。

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連載「売却」と「組み替え」で問題のある不動産を生きた資産に変える方法

東京アーバンコンサルティング株式会社 代表取締役社長

1967年、慶應義塾大学法学部法律学科卒業後、三菱信託銀行入社。本店不動産部配属となり、不動産仲介・鑑定・開発・各種コンサルティング業務に従事する。その後、米国ロサンゼルス支店融資課長、次長、本店国際不動産コンサルティング業務担当部長等を歴任し、1991年に米国三菱信託銀行(ニューヨーク)会長兼社長に就任。
95年、英国系国際不動産コンサルティング会社である日本ナイトフランク株式会社代表取締役社長に就任。97年に東京アーバンコンサルテング株式会社を設立、現在に至る。
不動産鑑定士。不動産カウンセラー(日本不動産鑑定協会)。不動産コンサルティング技能資格(国交省所管)。宅地建物取引主任者(国交省所管)。不動産専門調停委員(東京簡易裁判所)。

著者紹介

塩漬けになった不動産を 優良資産に変える方法

塩漬けになった不動産を 優良資産に変える方法

相馬 耕三

幻冬舎メディアコンサルティング

バブル崩壊以降、買ったはいいものの収益を生んでいない賃貸物件や、地価の暴落でほったらかしになっている土地を抱える不動産オーナーは多くいます。ソニー生命の不動産整備などを実現してきた経験豊富な不動産コンサルタント…

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