免責期間、賃料見直し・・・賃貸物件の一括借上契約の注意点

今回は、賃貸物件の一括借上契約における注意点として、免責期間と賃料の見直しについて見ていきます。※本連載では、フィルコ株式会社 代表取締役・芝辻保宏氏の著書、『賃貸マンション 管理会社VS自主管理』(株式会社澪標)の中から一部を抜粋し、不動産賃貸経営における、「管理会社への委託」と「自主管理」、それぞれのメリット・デメリットを解説します。

免責期間中だと入居者がいても賃料が入らない!?

前回の続きです。

 

(3)契約開始時の免責期間と(4)空室発生時の免責期間

 

新たに賃借人(転借人)を募集している一定期間は賃料支払いの免責期間を設ける。

 

新築物件の場合、昔は完成前(建築中)の段階で入居者が全て決まることも多々ありました。入居者は少ない新築物件の中でより良い条件の部屋を他の入居者に取られないように、部屋の内装どころか外観もできていない時点で申し込みをするのです。未完成時点でも契約は可能で、重要事項説明の際には建築工事完了時の形状・構造等を説明する必要があります。

 

しかし、あくまでも机上の説明ですので、完成後思惑と違うことはよくあることでした。

 

昨今の新築物件の場合は、競合物件が増えていることもありますが、未完成ゆえのトラブルを避けるために、完成後または完成間近での入居者募集を行うところが増えました。モデルルームにしろ、現実のお部屋にしろ入居者に内装等を確認いただくことで、トラブルやキャンセルのないようにしている傾向にあります。

 

そうすると必然と募集開始が遅れますので、戸数の多い物件ですと満室にするまである程度の期間を要することがあります。

 

このリスクをカバーするのが免責期間です。

 

つまり建築工事完了後、2ヶ月〜3ヶ月は満室にならない可能性があるので、その間の賃料は免除してください。1月から入居開始できる物件ですが、賃料の支払いは4月からにしてください。ということです。

 

借入をされて建築される方は、金融機関に対しての返済も後ろにずらすことで借入金が返済できないということは避けられます。

 

この契約の大きなところは、入居者(転借人)が決まっても決まらなくても免除しなくてはならないところです。

 

極端な話、完成後すぐに満室になった場合でも事業主様には賃料が入ってこないということです。

 

同じ物件を例に出すと

 

1室10万円×50戸=500万円×3ヶ月=1,500万円

 

90%の借上料率だったとしても、1,500万円×90%=1,350万円の収入がないということになります。

 

また、この特約は中古の既存物件でも盛り込まれることがあります。空室が多く悩ましい物件、10戸の空室があったとすると

 

1室10万円×10戸=100万円×3ヶ月=300万円

 

元々空室だったからしょうがないと諦められるのでしょうか。

 

さらにこの免責特約は契約期間中に及ぶこともあります。

 

1戸解約が出た際に、1ヶ月の免責ということも存在するところです。空室のたびに免責をされるのであれば何のための一括借上なのかわかりません。

30年一括借上契約でも、数年毎に賃料の見直しが・・・

(5)賃料の見直し

 

20年、30年一括借上契約します! というからには、期間中ずっと同じ賃料で借りてくれるんだと思ったら大間違いです。

 

バブル期あたりに計画・建築された物件は、賃貸借契約の更新の都度(2年)賃料を値上げできるものとして、収支計画も組まれていました。

 

この頃は賃貸借契約に賃料は毎年または更新毎に値上がりするような特約も存在していました。

 

今となっては考えられないことですが、賃金が上昇し、地価が上昇、賃料も上昇するものと考えられていました。

 

時が経てば、建物が老朽化していく、室内の設備も劣化していく、競合物件が増加して需要と供給のバランスが崩れるなど考えてもいなかったのでしょう。

 

そんな時代ですがやはり一括借上契約も存在していました。しかし、このような考え方ですから、「賃料を見直しする」特約を付けていない業者もいました。

 

見直しをして値上げをされたくないからです。

 

しかし、地価、賃料の下落が始まり、一括借上をしている業者も賃貸経営が厳しくなります。賃料見直しの特約がないことが仇となり、賃料の値下げ交渉が難航し、訴訟に発展した件数も多く、一時は社会問題になりました。

 

このように業界では苦い思いをしていることもあり、現在は賃料見直し特約を付けているところがほとんどです。

 

たとえ契約期間が20年でも30年でも、賃料の見直しはします。このご時世2年後、3年後もわからないものです。よって2年毎の賃料の見直しというところが多いですね。

本連載は、2017年6月10日刊行の書籍『賃貸マンション 管理会社VS自主管理』(株式会社澪標)から抜粋したものです。その後の税制改正等、最新の内容には一部対応していない可能性もございますので、あらかじめご了承ください。

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連載管理委託? 自主管理? 大空室時代の賃貸物件「管理」術

フィルコ株式会社 代表取締役 宅地建物取引士

コンピュータ専門学校卒業後、コンピュータシステムの会社に勤務。その後、大手不動産会社に転職。不動産賃貸管理の部署に配属され、主に一棟アパート・マンションの管理業務に携わる。
またグループ会社への出向等で業務の幅を広げ、賃貸管理の受注業務、区分所有建物や一棟アパート・マンション、駐車場などの売買業務を経験し、多くの資産家と出会う。
しかし一社員としての仕事に限界を感じ、更なるステップアップを目指し、不動産賃貸物件にとどまらず、不動産の有効活用や不動産の売買などの不動産資産を通じて資産家の悩みを相談できるコンサルティング会社としてフィルコ株式会社を設立、代表取締役に就任。

著者紹介

賃貸マンション 管理会社VS自主管理 ~大空室時代を生き抜く賃貸経営術~

賃貸マンション 管理会社VS自主管理 ~大空室時代を生き抜く賃貸経営術~

芝辻 保宏

株式会社澪標

人口の減少、住宅の供給過多の中、不動産賃貸経営はより一層厳しい環境にさらされています。 これからの賃貸経営の勝ち組になるにはどうすればいいのか。不動産業界に20年以上携わってきた筆者が不動産賃貸経営における悩みを…

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