コンパクトアパート投資で「高利回り」が実現できる理由

前回は、成功するコンパクトアパートの条件について解説しました。今回は、コンパクトアパート投資で高利回りが実現できる理由を見ていきます。

部屋数を増やして家賃を下げ、「薄利多売」に

前回でも触れましたが、「コンパクトアパート」は同じ敷地面積の中により多くの住戸を入れることができ、これは顧客である入居者だけでなく、オーナーにとっても投資の観点で大きなメリットがあります。

 

つまり、一室ごとの賃料は面積が狭いため一般的なアパートより安いのですが、建物全体の収入としては部屋数が多くなるので一室が広めのアパートより増えます。

 

部屋を増やして家賃を下げ、薄利多売の発想で高利回りを実現するわけです。

 

実際に投資用不動産の専門サイトで売りに出ていた新築アパートをもとに、シミュレーションしてみましょう。

 

[図表1]木造3階建て、1K6戸の場合の間取りとレントロール

 

この新築アパートは、109㎡敷地に木造3階建ての建物が建つもので、部屋数としては1Kが合計6戸となります。

 

各部屋の広さは約29㎡で家賃は7万3000円から7万6000円(共益費3000円は別)の想定です。月額の収入は共益費と合わせて46万6000円、年間559万2000円なので、販売価格9900万円に対する表面利回りは5.64%となります。

総戸数を増やして、表面利回りをアップ

この土地に「コンパクトアパート」を企画するとどうなるでしょうか。

 

[図表2]「コンパクトアパート」で企画した場合の間取りとレントロール

 

 

まず、建物は木造2階建てながら1室11㎡前後で総戸数が6戸から10戸へ、4戸も増えます。想定賃料は1戸当たり5万円から5万7000円(共益費3000円は別)と先ほどより2万円ほど低いものの、月額の収入は共益費と合わせて全体で56万5000円、年間では118万8000円も多い678万円となります。販売価格が前者と同じ9900万円だとすると、表面利回りは6.84%となり1.2%もアップするのです。

 

なお、6戸が10戸に増えることで建築費や維持管理費が気になるかもしれません。

 

建築費についていえば、木造3階建ては木造2階建てより階数が増える分、柱や梁を太くしなければなりません。また、木造3階建ては防火上、外壁のサイディングの防火性能や室内で使う石膏ボードの厚さを厚くしなければなりません。結果的に、木造3階建てで6戸と木造2階建てで10戸では、建築費の差はほとんどないといっていいでしょう。

 

維持管理費については、入居者の入れ替え時に必要な壁クロスの貼り替えや、エアコン、給湯器などのメンテナンスなどの点で、戸数が多い2階建て10戸のほうが確かにコストアップになります。しかし、いま挙げたようなコストは毎年発生するわけではなく、また全体の賃料収入は2階建て10戸のほうが多いのですから、影響は軽微です。さほど気にする必要はないでしょう。

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連載「コンパクトアパート」ではじめる「超ローリスク」不動産投資

ライディックス株式会社 代表取締役

富山県出身。高校卒業後に上京し、様々な仕事を経験した後に不動産業界に飛び込む。初営業したお客様より契約を頂くという業界ではきわめて稀有な実績をあげて以来、社内で圧倒的な営業成績を残す。その後、上場会社も含め数多くの不動産会社で事業責任者や執行役員を経験する。
2013年に独立しライディックス株式会社を設立、代表取締役に就任し現在に至る。経験から裏打ちされた物件の差別化戦略で、多くの資産家のサポートを行っている。販売実績は投資用・実需を含めて600棟を超える。

著者紹介

「コンパクトアパート」ではじめる超ローリスク不動産投資

「コンパクトアパート」ではじめる超ローリスク不動産投資

山上 晶則

幻冬舎メディアコンサルティング

2016年3月に不動産調査会社「タス」が行った調査によると、首都圏賃貸アパートが「空室率30%超」となっています。今後もさらに日本の人口減少は続き、その一方で貸家着工数は増え続けているため、多くの不動産オーナーが空室…

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