売却時だけでなく、家賃でも享受できる「為替差益」

海外不動産投資には為替差益を得られるチャンスもあります。ドルを例にして考えてみましょう。

1ドルが100円のときに10万ドル（1000万円）の物件を購入し、3年後、その物件は12万ドルに値上がりしたので売却したとします。為替がそのままなら2万ドル（200万円）の利益です。しかし、1ドルが110円になっていれば、110 × 2万 ＝ 220万円となるので20万円利益が増えるのです。

この為替レートによる利益は、当然ながら家賃についても得られる可能性があります。また、たとえ市場環境の変化などで家賃を下げることになっても、そのマイナスを為替差益によってカバーできるかもしれません。

例えば家賃1000ドル（10万円）を900ドル（9万円）に下げてしまっても、1ドルが110円になっていれば、900 × 110 ＝ 9万9000円となるので、マイナスはほとんど帳消しになります。

為替は日々変化しているので、当然ながら逆に円高によって損をすることもあります。しかし、先が100％見通せないのはどの投資も同じです。ならば少しでも利益が多く得られる可能性が高い投資方法を選ぶのが正解ではないでしょうか。

しかし、海外不動産投資による為替差益はあくまで付随的な要素です。海外不動産に投資する本当のメリットはほかにあります。

国内外の不動産の組み合わせは、分散投資として最強!?

株式投資では、急落する可能性が低い代わりに急騰する可能性も少ない安定したものと、比較的大きく値が上がる可能性が高いものとを保有する「分散投資」がセオリーとなっています。

これは不動産も同じです。そこで海外不動産投資の特徴を踏まえた上で、私が日本の物件と海外の物件との組み合わせで最もお勧めしたいのが、国内不動産を手堅い資産として、海外不動産は急成長する地域をターゲットにした攻めの投資とする分散投資です。

不動産投資のなかでもこの組み合わせは、資産を守りながら増やす、いわば攻守にわたって最強の不動産投資方法といえます。

具体的にはどうすればいいのか――。それは人口が増え、景気が上向き、節税効果も期待できるエリアで投資をすればいいのです。問題はそのエリアがどこなのかということですが、心配は要りません。これからじっくりその場所をお教えしていきます。