なぜいま「東南アジア不動産投資」が狙い目なのか?

人気の高い海外不動産投資のなかでも、世界中から熱い視線を注がれているのが「東南アジア」です。本連載では、新興国市場を知り尽くしたスペシャリストである株式会社シティインデックス・マネージングディレクターの宮本聡氏が、東南アジアでの具体的な物件の選び方や留意点等を解説します。第1回目は、東南アジアの実力と将来性を改めて整理し、なぜいま「東南アジア不動産投資」が狙い目なのかを探ります。

発展と共に高まる「住宅需要」で不動産価格は上昇

海外不動産の投資先として、いかに東南アジアが魅力的であるか。まずはそのあたりから探っていきます。

 

投資先としての東南アジアの最大のストロングポイント、それは著しい経済成長です。ASEAN(東南アジア諸国連合)加盟国のGDP成長率を見ると、2000年~2015年にかけて約300%~580%の急成長を遂げています。ここ数年のGDPの推移を見ても、たとえばベトナムやカンボジアといった国々は年間で6%~7%程度の経済成長を続けているのです。

 

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そうした経済状況を背景に、東南アジア各国では人口も着実に増加し続けています。子どもや若年層が多く、労働人口も増えるばかり。少子高齢化が加速している日本やヨーロッパの先進諸国とは人口動態が大きく異なっており、現地を少し歩いてみるだけで、人々が放つ熱気や市場の盛況感を肌で感じることができます。若く、勢いがあり、今後ますます成長・発展を遂げていくエリア──それこそが東南アジア諸国の概況といえます。

 

そんな東南アジアの国々で高まっているのが消費需要、そして住宅需要です。ベトナムなどではいわゆる中間層が増加しつつあるといった指摘もあるほどで、経済的にある程度の余裕がある人々の層が厚くなりつつあります。衣食足りて……次に求めるのは「住」ということで、「少しでも良い物件に住みたい」というニーズは高まるばかり。つまり、右肩上がりの不動産需要を背景に、物件の評価額も総じて上昇傾向にある、ということでもあるわけです。

 

東南アジアでは、新築物件の販売価格が毎年10%ずつ上昇していくというケースもあるほどです。急かすわけではありませんが、もしいま東南アジアの不動産投資を検討しているのであれば、できるだけ早く具体的な検討に入り、早めの決断をすることが必要です。なぜなら、東南アジアの目覚ましい経済成長には、当然世界中が注目しているからです。

 

先進諸国のさまざまな企業が現地にビジネス拠点を構えたり、商業施設や住宅建設プロジェクトへ積極的に参画、また、投資を行うなどしています。とりわけ、都市部の外縁や主要空港周辺といったヒトやモノが行き交うエリアでは大規模な都市計画が急ピッチで進められており、コンドミニアムも次々に竣工している状況です。海外不動産でキャピタルゲインを狙うには、いまの東南アジアはまさに絶好のエリアといっても過言ではありません。

トラブル回避に重要な「エージェント」の存在

ここまで、投資対象として見た東南アジアの魅力をお伝えしてきましたが、もちろん、留意しておくべく点もあります。ひと言でいえば「商習慣や常識の違い」です。

 

たとえば、東南アジアの賃貸物件では、家具が備え付けになっているのが一般的です。コンドミニアムを購入し、それを賃貸物件として貸し出すのであれば、家具は物件オーナーが用意しなければなりません。また、工事期間は多かれ少なかれ延びるのが当たり前で、日本のように「事前に約束した日に物件が引き渡される」というケースは極めて少ないと言わざるを得ません。しかし、これも商習慣の違いで、東南アジアでは「それが当たり前」であり、現地ではその前提で引き渡しに関する事柄を段取っておくのが常識になっています。

 

そういった前提を知らない場合には、何かしらのトラブルが発生することもあります。とはいえ、そうしたトラブルの詳細を調べてみると、往々にして現地の人々に悪気があるわけでなく、ちょっとした認識のズレが原因でというようなケースが非常に多いのです。

 

そうしたトラブルを回避するには、どうすればよいのでしょうか。端的には、現地のルールを把握し、どこが日本の商習慣や常識と異なっているのか、日本人が不動産を入手する場合に困ったり迷ったりすることは何なのかを網羅しているエージェントを見つけること。それに尽きるでしょう。現地には多くのエージェントが存在しますが、英語のみでの対応であったり、そもそも日本の商習慣を理解していなかったり、もしくは日系のエージェントであっても現地の事情を理解していない場合など、肝心な場面で頼りにならないことが多いようです。

 

その点、現地に精通した日本のエージェントと一緒であれば、日本人に最適化された細やかなサービスを受けられますし、現地事情を把握しているエージェントは登記や契約、支払いに関する手続き、必要書類の準備など、多くの場面で生じる常識やルールの違いをポイントごとに説明してくれるので、事前にトラブルを回避することが可能です。

 

シティインデックス マネージングディレクター 宮本聡 氏
シティインデックス マネージングディレクター 宮本聡 氏

 

さらにもう一点、新興国市場で必要になるのは、将来的に価値が高まる可能性の高い優良物件を割安価格で紹介できる「選択眼」です。成長著しい東南アジアといえども、投資に値する物件かどうかはシビアに見ていかなければなりません。リスクはできうるかぎり最小化したうえで、将来的な成長が見込める物件を見出し、安価に提供する。これが重要です。

 

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実際、現地には悪質なデベロッパーも存在します。資金不足で長らく工事がストップしてしまい、いつまで経っても物件が完成しないというケースもあります。竣工後の管理も、デベロッパーによりまちまち。5年先、10年先の未来を見越した物件作りをしている、信頼できるデベロッパーとのプロジェクトかといった点の確認も重要です。

 

次回以降、ベトナム、カンボジア、マレーシアと国別に不動産投資の動向を押さえながら、それぞれの魅力や着目点を具体的に見ていきます。

取材・文/漆原 直行 撮影/永井 浩 
※本インタビューは、2017年9月21日に収録したものです。

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株式会社シティインデックス  マネージングディレクター

青山学院大学大学院 国際マネジメント研究科卒。
不動産会社、地域金融機関、新興国の金融経済情報を扱う情報ベンダーなどの勤務経験を経たのち、2013年に独立。
主に中小企業の営業支援を行う経営コンサルタントとして活動する傍ら、シティインデックス海外不動産事業の責任者を務める。
あわせてファイナンシャルプランナーとして事業承継や資産活用の助言も行う。
経営管理修士(MBA)、1級ファイナンシャル・プランニング技能士、宅地建物取引士、一種証券外務員。

著者紹介