バリ島のヴィラ経営・・・高収益を生み出す物件の特徴

立地もスペックもいいのに予約が入らないヴィラがある一方、その両方がいまひとつなのに、お客が途切れないヴィラも存在します。その違いはどこにあるのでしょうか。今回は、投資家目線で選ぶ物件と、非日常を求める旅行者の目線のギャップから、魅力的なヴィラについて考察します。

「儲けたい投資家」と「楽しみたい旅行者」の違い

同じ時期に、同じ価格で、同じエリアに物件(ヴィラ)を買っても、利回り収益に大きな差が出ることがあります。

 

立地は悪くない、スペックもいい、でも、予約が入らないヴィラがある一方で、立地はイマイチ、スペックもそれほどでもないのに、お客が入るヴィラがあるのです。

 

どの物件も同じように集客しているから、営業努力の差ではありません。いったい何が違うのでしょうか。

 

結論を言うと、下記の2つで差が出ると考えられます。

 

●写真で見るヴィラの雰囲気

●実際に利用した印象

 

ヴィラの収益は、宿泊単価と稼働率で決まります。では、宿泊単価が高いヴィラ、稼働率がいい物件とは、どのようなものなのでしょうか。

 

ここで考えなくてはいけないのは、ターゲット、お客です。短期なのか、長期なのか。どこの国から訪れた人なのか。

 

 

バリ島で高利回りでヴィラを運用しようと考えたら、短期のお客をターゲットにすべきです。短期のお客、つまり旅行客は、宿泊単価が高い。それを高稼働率で回せば、当然収益は上がります。

 

2つの物件を例にして考えてみましょう。

 

①高スペックで効率的で過ごしやすい物件

②スペックはそれほどでもないがデザインがいい物件

 

そう、皆さんが想像する通り、②のほうが高単価で、稼働率がよいケースが多いのです。一方、投資家に支持されるのは、圧倒的に①の物件です。その理由は「おトク感」があるから。

 

土地が広く、部屋数が多く、機能的な物件は、建築コストも高い。

 

投資家は賢く、論理的な人が多くいから、おトクな物件、割安感のある物件を買いたがります。しかも、自分が使って過ごしやすければベストだと・・・。

 

しかし、ここに見落としがあります。「利用者は投資家とは視点が違う」という点です。投資家は、割安に物件を買って「儲けたい」が、利用者はただ単に「楽しみたい」。そこに理屈はありません。

 

では、利用者が求める「楽しみたい」を満たすのは、どのような物件でしょうか。

 

ひとことで言うと、「非日常」な物件です。利用者は、バリ島のヴィラに機能性や過ごしやすさを求めていません。

 

例えば、リビングと外庭にサッシは必要でしょうか。先進国の多くは、季節があります。日本もそうですが、夏は暑くて、冬は寒い。そういった国の建物は、気密性が高いことは絶対条件です。

 

バリ島でも、居住するなら気密性は求められます。しかし、旅行者にそれは必要ありません。自分の家は気密性を高めるためにサッシは必須ですが、サッシがない建物は開放感が得られます。

 

居住者にとって、バリ島のスコールは日常です。毎日のこととなれば、音はうるさいし、濡れるのも嫌だし、うっとうしいもの。しかし、旅行者にとってはそれも非日常なのです。

投資家目線では推し量れない「非日常感」の価値

「非日常」や「遊び心」の空間といえば、まず思い浮かぶのが高級ホテルです。私がホテルに行って感じるのは、洗面スペースの非日常感です。下にいくつか例を挙げます。

 

 

はっきり言って、どれも使いづらい。洗面ボウルは小さいし、ふたつある理由がよくわからないし、鏡だってムダに大きい。

 

一般家庭だと、このような感じになると思います。

 

 

お気づきになったかもしれませんが、ホテル用と家庭用の違いは「収納スペースの有無」です。家庭用なら、替えタオルや歯ブラシ、石鹸などのストックを収納する必要があります。しかし、ホテルには不要です。

 

バスルームにいたっては、洗い場がありません。

 

 

私はバスタブ一杯にお湯を張り、溢れされるのが好きなのですが、これでは床がビチャビチャになり、バスタオルを敷くハメになります。

 

使いやすさや機能性より、デザインや非日常感を重視しているのでしょう。非日常とは、非効率のことなのかもしれません。

 

投資家は、経済的に成功している人たちですから、計算や理屈は得意です。しかし、非日常な空間は、そういうものではないということでしょう。時には、振り切った考え方もアリなのです。

 

庭にお風呂があったら、雨のとき困るだろう。

収納があったほうが便利だろう。

エアコンを効率的に効かせるにはサッシが必要だろう。

 

などといった常識は必要ですが、その上で「非日常」を考えることが大切です。


とはいえ、やり過ぎは禁物。昔訪ねた友人の家は、400㎡のワンルームでした。玄関を一歩入ると「なんじゃ、これ!」。広がるのは、仕切りのない大空間。彼は絵を描くのが趣味だったから、それはそれでよかったのかもしれませんが・・・。

 

何ごともバランスなのです。

本連載は、株式会社IINの代表取締役・三浦純健氏のブログ(https://ameblo.jp/baliclub/)から転載・再編集したものです。
その後の税制改正等、最新の内容には対応していない可能性もございますので、あらかじめご了承ください。

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連載日本人のためのインドネシア「バリ島」不動産投資入門

株式会社IIN Indonesia Investment Net 代表

国内ではホテル11軒、雑貨製作販売、家庭教師派遣、おもちゃのECビジネスなど
8社を経営し、バリ島では不動産事業を行っている。
投資においては、ホテル、貸ビル、駐車場、太陽光発電、バリ島のヴィラなど
複数の不動産を所有し、株式やFX、事業投資の経験も豊富。

大学卒業後、野村證券に入社。
24歳で学習塾などを起業し、事業は成功するものの会社を乗っ取りで失う。
その後、政治家を目指し、衆議院議員秘書になるが、議員の選挙落選で無職になる。
再び起業し、5年間で生徒数1000人を超える規模にし、不動産投資、ネットビジネスなどで、
グループ年商40億円となる。
しかし、保証人となった友人の会社の倒産、さらに詐欺に遭い、すべてを失い、数億円の借金を負う。

それから8年。バリ島での不動産とホテル事業で復活する。

将来は、数え切れない失敗をしながら復活した経験を元に、若者の起業や事業再生のお手伝い、
また子ども好きなことから、子どものための事業をやりたいと考えている。

「バリ島投資のメリットは収益性もありますが、単純に楽しいです。
リスクが取れる人、遊び心がある人には向いています。きっと若い頃のワクワク感を味わっていただけるでしょう。」

著者紹介

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