理想のクリニックを開業するための「サブリース契約」の活用法②

前回に引き続き、理想のクリニックを開業するための「サブリース契約」の活用法を見ていきましょう。今回は、収支シミュレーションをもとに探ります。

建物については修繕費なども必要となってくるが・・・

毎月の収支を比較したのが以下の図表になります。

 

[図表1]土地を借りて、建物は自分で建てる場合の収支シュミレーション

 

まず、土地を借りてその上に自分でクリニックを建てる場合は、土地の賃料とクリニックの建設費がかかります。この場合では、クリニック建設費は融資で賄い、毎月70万円+利息分の返済をしていくスタイルをシミュレーションしています。

 

すると人件費や賃料などを引いた利益は、季節によって患者数が推移するとはいえ毎月760万~1300万円程度確保できていることがわかります。

 

もっとも、融資の返済が終われば毎月の負担は土地代のみになるため、さらに利益を上げることができますが、やがてクリニックの修繕が必要になる時期がやってきます。その時に困ることがないよう、積立などをしておくとよいでしょう。

 

また融資に頼らず自己資金で建てる場合も、毎月の土地代のみの負担で済み、クリニックの建物も毎月減価償却していくことができます。

自己負担や融資等のリスク負わずに済むサブリース方式

その一方、サブリース方式では、土地と建物を地主から借りるため、融資の返済は必要ありません。毎月の賃料だけで済みます。その分家賃は土地を借りるだけの場合よりも高くはなりますが、結果としては「土地を借りてその上に自分でクリニックを建てる場合」に確保できる利益と大きな差がないことがわかります。

 

[図表2]新たに建てた建物と土地を借りた場合の収支シュミレーション(サブリース)

 

自己負担や融資といったリスクを負いたくないのであれば、こうしたサブリース方式は非常に有効だといえるでしょう。

 

もう少し細かく見てみると、まず、クリニック開業に適した土地を探して、地主と交渉して賃貸借契約を結ぶところまでは、どちらも同じです。借りた土地に自分で建てる場合は、あとは建設会社との交渉になりますが、土地の所有権が地主にあるので、そちらとの相談も必要になります。

 

一方、地主に建物を建ててもらう場合には、どのような建物を建ててほしいのか、その後の家賃契約はどうするのか、細かな条件を詰めることが必要です。この折衝を一人で行うことは難しいので、通常は仲介役の運営会社(管理会社)が間に入ります。

 

運営会社は、地主に対しては家賃保証をする一方で、医師に対しては「どのようなクリニックを作りたいのか」の希望を細かく聞いて、地主や建設会社との間を取り持ちます。

 

自分で建てる場合と、地主に建ててもらう場合(サブリース契約)の、どちらを選んだ方がよいかは、それぞれの条件と環境によります。どちらの方が自分の状況にマッチするのかを検討し、理想の建て方を選ぶようにしましょう。

本連載は、2017年1月26日刊行の書籍『自己資金ゼロ・ローリスクで 儲かるクリニックを開業する方法』(幻冬舎メディアコンサルティング)の本文から一部を抜粋したものです。

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連載自己資金ゼロで「儲かるクリニック」を開業する方法

株式会社GSKコミュニケーションズ 代表取締役

1971年生まれ。
1999年から労務を主にしたコンサルティング業務を行い、2004年、株式会社GSKコミュニケーションズを設立。
不動産賃貸業、管理・ソフトウェア開発のほか、飲食業や人材派遣、自動車販売業などさまざまな業種のコンサルティングに従事。さらに2006年4月より「大志の会」「有志の集い」「市川直樹塾」を主宰し、中小企業経営者に向けて講演会やシンポジウムなどを積極的に開催。これまで300社以上の中小企業経営者のコンサルティングに取り組んでいる。 2011年にはしいの木子どもクリニックを開業、クリニックと調剤薬局の経営コンサルティングを手がけ、開業以来5年間で約9万人の患者の集患に成功している。

著者紹介

自己資金ゼロ・ローリスクで 儲かるクリニックを開業する方法

自己資金ゼロ・ローリスクで 儲かるクリニックを開業する方法

市川 直樹

幻冬舎メディアコンサルティング

勤務医は慢性的な医師不足で時間外の労働が多く、給与も働きに見合わず、過酷な労働環境におかれています。 一方、そうした状況から理想の医療の実現を目標に開業する医師もいますが、都市圏のクリニックは今や乱立状態にあり…

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