収益物件の購入・・・「新築」「中古」のどちらが有利?

前回は、収益物件による資産形成にあたって、「一棟もの」と「区分所有」のどちらが有利なのかを解説しました。今回は、「新築」と「中古」を比較していきます。

新築に比べて高利回りな「中古物件」

Q:新築と中古、資産形成に向いているのはどっち?

 

土地から新築するアパートをすすめられています。「新築アパートは高い家賃が取れる」という点をアピールされましたが、中古は物件価格が安いので、どちらが本当に利益を得られるのか悩んでいます。新築と中古のメリット・デメリットを教えてください。

 

A:利益を得るなら中古 カッコ良さ(自己満足)なら新築

 

◎新築のメリット

 

・自分の好きなようなデザインで造れる

・最新の設備、間取が造れる

・新築は人気があり、新築プレミアム価格(賃料)で客付けができる

・長期間の融資を受けやすい

・メンテナンスのコストは当面かからない

 

◎新築のデメリット

 

・取得時の利回りが低い

・完成までの時間がかかる

・減価償却期間が長いため節税効果を得にくい

・新築後数年での極端な賃料下落(価格下落)

 

 

◎中古物件のメリット

 

・新築に比べて高利回り

・オーナーチェンジの場合、購入後すぐ賃料が得られる

・現在の状況から運営状況を読みやすい

・減価償却期間が短く、効率的に節税ができる

 

◎中古物件のデメリット

 

・建物の修繕や設備の修理・交換などのコストがかかる

投資回収スピードが遅く、価格が下がりやすい「新築」

新築と中古のどちらがよいかは、何を求めて物件を取得するかの一言に尽きます。満足度という考えであれば新築物件を取得するのもありですが、利益や資産形成という観点から考えれば、中古物件しかあり得ません。

 

ではまず、新築物件について説明していきます。

 

①低利回り

 

一般的に、新築物件では高利回りは期待できません。利回りが低いということは、先述の通り、純収入が少なくなるので投資回収スピードが遅くなります。そのため利益を出すことがまず難しくなります。

 

新築時の家賃は「新築プレミアム」といって相場より1割から2割ほど高く設定できますが、それ以上に物件価格が割高だからです。建物の建築費に建築業者の利益が上乗せされ、さらにその物件を不動産会社が販売するとなれば、不動産会社の利益も上乗せされています。

 

また新築の場合は、諸経費は中古よりも抑えられますが、減価償却期間が長いため、年間の償却費がわずかしか取れず、節税効果も期待できません。

 

 

②価格下落

 

新築プレミアムが通用するのは初回の入居時だけです。築後数年がたって入居者が入れ替われば、賃料は相場並みに下がっていきます。賃料が1~2割も下落すれば、収益還元法で考えた場合、同じ利回りであったとしても物件価格が1~2割下落するということになります。

 

現実的には、この賃料の下落に加えて、中古になった途端に期待利回り(キャップレート)も上昇します。

 

つまり、新築物件であれば利回り6%でも買い手はつきますが、築10年の中古になると利回り7~8%はないと売れないということです。それがキャップレートの上昇です。この賃料の下落とキャップレートの上昇によって新築物件は物件価格自体が大幅に下がります。

 

さらに言えば、新築物件は価格全体における建物の割合が大きく、土地の占める割合が小さいという問題があります。そのため、価格下落の幅も大きいのです。

 

[図表]新築物件は価格が急落しやすい

 

先述の通り、収益物件活用の利益を最大化させるためには、「純収入が多い」ことと「物件価格が下がらない」という2点が重要になります。

本連載は、2016年7月29日刊行の書籍『利益と節税効果を最大化するための収益物件活用Q&A50』から抜粋したものです。その後の税制改正等、最新の内容には対応していない可能性もございますので、あらかじめご了承ください。

本連載は情報の提供及び学習を主な目的としたものであり、著者独自の調査に基づいて執筆されています。実際の投資・経営(管理運営)の成功を保証するものではなく、本連載を参考にしたアパート事業は必ずご自身の責任と判断によって行ってください。本連載の内容に基づいて経営した結果については、著者および幻冬舎グループはいかなる責任も負いかねます。なお、本連載に記載されているデータや法令等は、いずれも執筆当時のものであり、今後、変更されることがあります。

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連載購入すべき収益不動産の見極め方Q&A

武蔵コーポレーション株式会社 代表取締役

昭和50年 埼玉県熊谷市生まれ。東京大学経済学部卒業後、三井不動産株式会社に入社。同社にて商業施設(ショッピングセンター)やオフィ スビルの開発・運営業務に携わる。平成17年12月同社を退社し、さいたま市において有限会社武蔵コーポレーション(現在は株式会社)設立。代表取締役に就任。賃貸アパート・マンション(収益用不動産)の売買・仲介に特化した事業を開始する。

著者紹介

利益と節税効果を最大化するための収益物件活用Q&A50

利益と節税効果を最大化するための収益物件活用Q&A50

大谷 義武

幻冬舎メディアコンサルティング

【物件選びから融資、管理、税務、売却まで「知らなかった」ノウハウが満載! 500棟6000戸を管理し入居率98%を実現してきた不動産のプロがワンランク上の知識とテクニックを全公開】 不動産投資のノウハウに関する情報は書籍…

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