空室解消力、トラブル対応力・・・賃貸管理会社の選び方

本連載では、株式会社日本財託・中嶋勝重氏が前編に引き続き、国内不動産投資に潜むリスクとそれらを最小化する方法を、約18,000戸を管理する賃貸管理会社の目線からわかりやすく解説します。

長期にわたる不動産投資に特有のリスクと対策

不動産投資はメリットばかりではありません。「投資」である以上、必ずリスクが存在します。ただ、リスクを避ける手段もきちんと確立されています。後編では、前編に引き続き、不動産投資のリスクにも対応できる物件選びや所有後の管理のポイントについて、ご紹介します。

 

●地震・火災リスクに対応する物件選びのポイント


「地震大国」といわれる日本で不動産投資を行う以上、地震などの災害リスクは常に存在しています。地震がひとたび起きれば、建物の倒壊や、周囲からの延焼で火災にみまわれる恐れがあります。また、入居者が不始末で火災を起こす可能性もあります。

 

●新耐震のRCマンションなら地震も火災も怖くない


中古物件を購入するなら、耐震基準に気をつけましょう。1981年の建築基準法改正以降の新耐震基準を満たした物件で、RC造(鉄筋コンクリート造)、またはSRC造(鉄骨鉄筋コンクリート造)のマンションであれば、地震があっても火災にみまわれても安心です。


阪神大震災や、東日本大震災、近年の熊本地震でも、新耐震基準を満たした分譲ワンルームの倒壊はありませんでした。一方、大きく損壊したマンションは、昭和55年以前築の旧耐震基準による物件だったのです。


木造のアパートであれば、1部屋から出火すると全室が焼失してしまうリスクがあります。RC造・SRC造のワンルームマンションであれば、火災が起きたとしても、1部屋だけの被害に留まりますし、2ケ月程度で復旧することが可能です。

 

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●建物老朽化リスクに対応する物件選びと管理のポイント


メンテナンスを怠れば、建物は時が経つにつれて、劣化していきます。いかにも古く、使い勝手や見栄えが悪くなった物件は、入居者からも選ばれづらくなります。

 

●購入後の管理もオーナーとして関心を持つこと


建物の構造によっても経年劣化のスピードは異なります。一般に、木造のアパートなどは老朽化が早く注意が必要です。一方で、RCまたはSRC構造の分譲マンションであれば、寿命は60年とされるほど、丈夫で長持ちします。中古物件であれば、過去の修繕履歴や修繕積立金の総額などをチェックしてから購入できることもメリットです。さらに外観がタイル張りの物件なら、見栄えが劣化しにくく望ましいでしょう。また、購入後の建物管理はマンション管理組合が役割を担います。日常の管理や、大規模修繕の計画をしっかり実行してくれるよう、パートナーにする管理会社選びも大切です。

 

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購入後の管理の質で収益性は大きく変わる

●家賃滞納リスクに対応する管理のポイント


借り手がついた場合でも、家賃を滞納されるというリスクがあります。滞納が何ヶ月も続けば、想定した利回りが実現しないばかりか、ローン返済計画にも影響してきます。


●滞納解決のポイントはスピード対応


当社の管理物件の事例で見ても、多くの人は悪意を持って滞納しているわけではありません。いずれも、未払いであることを伝えれば、すんなりとお支払いただけるケースがほとんどです。ただ、悪意のない場合でも放置してしまって滞納期間が延びてくると、途端に回収することが難しくなります。そこで、管理を任せる賃貸管理会社の初動対応スピードが、解決のカギとなります。また、入口の時点で滞納を防ぐ精度の高い入居審査が行われるかどうかも大切です。

 

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●管理会社リスクに対応する賃貸管理会社選びのポイント

 

オーナーに代わって物件を管理する賃貸管理会社の質が、不動産投資の勝敗を分けるといっても過言ではないでしょう。管理会社の質は、会社によって異なります。オーナーや入居者からの問い合わせにきめ細かな対応を行ってくれる管理会社もあれば、ずさんなトラブル対応を行う質の悪い管理会社も存在します。また、管理会社が万が一倒産したら、家賃収入は途絶え、管理会社に預けていた敷金もオーナーの手元に戻ってくることはありません。

 

●信頼できる会社は実績と透明性で見極める


仲介会社に紹介された会社だからといってそのまま任せるのではなく、賃貸管理会社をしっかり自分の目で選ぶことが大切です。空室解消力やトラブル対応力、会社自体の財務健全性や信頼感などがポイントになるでしょう。


たとえば、空室解消力であれば、入居率を定期的に公表しているかどうか、その算出方法は明確かどうか調べてみましょう。入居率の出し方は会社によって異なります。『95%以上』と高い入居率を謳っていても、高い時期の数値を年間通して公表していたり、自社開発のマンションだけの集計数だけを示している会社も存在しますから、要注意です。

 

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このように不動産投資には様々なリスクがありますが、物件選びやその後の賃貸管理次第で、リスクを抑え、コントロールしていくことはできます。


不動産投資は長期にわたって、安定した家賃収入を得ることが目的の投資です。目先の利回りや物件価格だけを追いかけるのではなく、購入前にリスクも含めてしっかり検討することが大切です。

取材・文/並木まき
※本インタビューは、2017年9月4日に収録したものです。

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連載賃貸管理のエキスパートが語る 不動産投資に潜むリスクとその回避術

株式会社日本財託 資産コンサルティング部 シニアマネージャー

大学卒業以来、日本財託にてコンサルティングの第一線で活躍。
これまで400名以上のお客様の資産形成のお手伝いをしている。
さらに、税理士と連携しながら、お客様の相続対策やライフプランについても積極的に関わっている。
26歳の時、自身でも東京のワンルームマンションを購入し、現在、4戸のマンションを所有するオーナーでもある経験を活かし、 実体験にもとづいた資産形成を伝えている。

宅地建物取引士、2級ファイナンシャル・プランニング技能士、NPO法人相続アドバイザー協議会 認定会員

著者紹介