アメリカ不動産投資の「自然災害リスク」をどう見るか?

前回は、投資指標から見る「アメリカ地方都市の不動産」の優位性を取り上げました。今回は、アメリカ不動産投資の「自然災害リスク」について考察します。

ハリケーンで大きな被害を受けたテキサス南西部

ここのところ、アメリカでの大ニュースといえば、テキサス南西部、特にヒューストンとコーパス・クリスティが前代未聞の巨大ハリケーン・ハービィによる洪水と大嵐の致命的なダメージが挙げられるでしょう。全米4位の人口を持つヒューストンはほとんど冠水、8月31日現在で47人が死亡、数万人が避難する大災害となっています。


私が2009年に不動産投資を始めた際に、最も気をつけていたのが「自然災害が多いところを避けて投資する」ということでした。というのも、地震の多いアメリカ西海岸とは異なり、まったく地震のない東海岸のNYに住んでいると、地震大国である日本で生まれた私には「地震がないのはすばらしい」と感じられたからです。

 

そして初めて投資したのがNY郊外の物件でした。家の保険をかけるのに、高額な「地震保険」が必要ないということに気がつき、「地震や洪水その他の災害が少ないというのは不動産投資の基本である」と実感できたからです。実際、今回のハリケーンで洪水被害にあったおよそ20万戸の家々のうち、70%は洪水保険をかけていませんでした。アメリカの洪水保険は一般の保険会社からは提供されておらず、政府の「National Flood Insurance プログラム」に加入する方法しかなく、その年の国家予算により保険金額が左右される危険性が高いうえ、保険料が法外に高いので、多くの人は洪水保険をかけないのです。

自然災害が起こりやすい都市とは?

下記図表1は、アメリカで最も自然災害が起こりやすい都市を調べた、アメリカ政府による2011年のデータです。

 

[図表1]自然災害が起こりやすい都市(2011年)

出典:The National Oceanic and Atmospheric Administration by USA government(NOAA.gov)
出典:The National Oceanic and Atmospheric Administration by USA government(NOAA.gov)


日本人に人気のNYやニュージャージー、そしてカリフォルニアが最も危険な都市に入っています。また、379のアメリカ都市部で、自然災害が起こる可能性リスクをあらわしたのが下記図表2です。

 

[図表2]地域別に見る自然災害リスク

出典:Sperling’s Best Places; National Oceanic and Atmospheric Administration (tornado map); University of Miami (hurricane map); U.S. Geological Survey (earthquake map)
出典:Sperling’s Best Places;National Oceanic and Atmospheric Administration(tornado map);University of Miami(hurricane map);U.S. Geological Survey(earthquake map)

 

これによると、ダラスが全米一のリスク、3位がコーパス・クリスティ、4位がヒューストン、5位がボーモント・ポート・アーサー、6位がオースティンと、テキサス州が上位5つの危険都市にランクインしています。


私が個人的に投資をしているメンフィスや、フロリダ最北部に位置するためハリケーンの被害がほとんどおよばないジャクソンビルの物件はすでに10年近く持っていますが、購入前に自然災害リスクを徹底的に調査したので、一度も自然災害の被害にあったことはありません。保険料もほかの危険区域に比べ安く、テナントの安否を心配する必要もありません。アメリカ不動産投資をなさる際は、自然災害リスクも十分考慮することをおすすめします。

本連載に記載された情報に関しては万全を期していますが、内容を保証するものではありません。また、本連載の内容は著者の個人的な見解を示したものであり、著者が所属する機関、組織、グループ等の意見を反映したものではありません。本連載の情報を利用した結果による損害、損失についても、著者ならびに本連載制作関係者は一切の責任を負いません。投資の判断はご自身の責任でお願いいたします。

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連載アメリカ不動産投資・・・みんなが知らない利回りの高い「穴場」地方都市

Win/Win properties,LLC パートナー
マネージング・ディレクター

米国University Of Washington経営大学院修士課程卒業。
米国ニューヨークで過去10年以上にわたり翻訳会社経営を営むかたわら、2009年より米国不動産投資を始め、多くの一戸建物件や集合住宅物件などを個人所有。
戦略は、差し押さえ物件などを安く購入、リノベーションして賃貸し、毎月多額のキャッシュフローを得つつ、市場と物件価格が上がってきたところで売却。
2011年、テネシー州メンフィスが「投資額に対するキャッシュフロー比率」および将来のキャピタルゲインにおいて最高の場所であることを発見、主にメンフィス物件を購入し、利益を出し続けている。ここ数年はフロリダやアリゾナなど別都市にも拡大。
また、世界中に住む知人などに、日本や東南アジアと比較して実質利回りのはるかに高い安定した不労所得が得られる米国不動産投資の方法を教えている。

WEBサイト http://winwin-pro.com/

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