共有名義不動産における「共有者の所有権の範囲」とは?

前回は、共有不動産の所有権の「準共有・含有・総有」について取り上げました。今回は、を見ていきます。今回は、共有名義不動産における「共有者の所有権の範囲」を見ていきます。

「持分割合の範囲」で所有権が存在

共有の基本的な意味についておさえたところで、ここからは共有名義不動産のポイントについて詳しく解説していきましょう。

 

まず、共有名義不動産では、共有者それぞれが持分割合の範囲で所有権を持っているのであり、1つの不動産の「この部分を所有している」というものではありません。つまり、「甲土地について3分の1の持分がある」といった場合、甲土地の3分の1にあたる特定の部分を物理的に所有しているという意味ではないのです。

 

たとえば、甲土地があり、長男、次男、三男の名義で共有している場合、そのうちXの部分は長男、Yの部分は次男、Zの部分は三男というように土地がそのまま3等分されるわけではありません。したがって、長男も次男も三男も甲土地の全体について使用することができるのです。

 

この点に関して、民法249条では、「各共有者は、共有物の全部について、その持分に応じた使用をすることができる」と規定しています。これは、共有者が自己の持分に応じてそれぞれ、所有権の機能である「使用・収益・処分」の権能を有していることを意味します。

共有者は「保存・管理・変更」が可能

具体的には、それぞれの共有者は共有名義不動産に関して、①保存行為、②管理行為、③変更行為を行うことが認められています。

 

①保存行為とは、共有物の現状を維持する行為です。また、②管理行為とは、目的物を利用・改良する行為です。さらに、③変更行為とは、共有物の性質もしくは形状またはその両者を変更することです。

 

①は共有者が1人だけで行うことができます。それに対して、②については持分価格ベースで過半数の同意がなければ行えません。また、③については全員の同意が必要となります。

 

①から③それぞれの行為の具体例としては、以下のようなものがあげられます。

 

①保存行為

 

●目的物の修繕(雨漏りの修繕など)

●共有している不動産の侵害に対する妨害排除請求

●不法占拠者に対する返還請求

 

②管理行為

 

●賃貸借契約の締結・解除(建物3年、土地5年以内)

●共有地の地ならし

●部分的なリフォーム

 

③変更行為

 

●山林の伐採

●田を畑にする行為

●大規模なリフォーム

●共有している土地に建物を建てること

●共有している建物・土地の売却

「不動産」この記事を読んだ方はこんな記事も読んでいます

「国内不動産」この記事を読んだ方はこんな記事も読んでいます

連載「共有名義不動産」のトラブル事例と解決策

株式会社中央プロパティー 代表取締役社長

1970年生まれ。
2011年に業界で唯一、共有名義不動産の仲介を扱う株式会社中央プロパティーを創業。弁護士、司法書士、不動産鑑定士などの専門家とともに問題解決に取り組む体制を確立し、現在までに約2000件のトラブル解決を手がける。
住宅ローンアドバイザー(社団法人全日本不動産協会認定)、相続アドバイザー(NPO法人相続アドバイザー協議会認定)。

著者紹介

あぶない!! 共有名義不動産

あぶない!! 共有名義不動産

松原 昌洙

幻冬舎メディアコンサルティング

「共有名義不動産」をめぐるトラブルがあとを絶ちません。 たとえば兄弟姉妹の場合、相続の際に現金資産はすぐに分割しても、実家などの不動産は「とりあえず共有で持とう」とするケースは珍しくありません。しかし、「仲の良…

メルマガ会員限定記事をお読みいただける他、新着記事の一覧をメールで配信。カメハメハ倶楽部主催の各種セミナー案内等、知的武装をし、行動するための情報を厳選してお届けします。

登録していただいた方の中から
毎日抽選で1名様に人気書籍をプレゼント!
会員向けセミナーの一覧