「モンスター入居者」を退去させる二つの方法とは?

今回は、迷惑行為を行う、いわゆる「モンスター入居者」への対処法を解説します。できるだけ速やかに退去させるための方法を見ていきましょう。

周りにも悪い影響を与える「モンスター入居者」

前回まで滞納問題の深刻さと、いかに滞納を防ぐかについてご説明いたしました。しかし、オーナーさんを悩ませる不良入居者は滞納者だけではありません。

 

いわゆる「モンスター入居者」と言われる不良入居者です。騒音を出したり、ゴミ屋敷にしたりというとんでもない入居者です。滞納が定量的な面だとすれば、不良入居者は定性的な面の問題です。そして単純なお金の問題ではないだけに余計に厄介です。

 

しかし、これらの入居者を放置していると、例えばゴミ屋敷による異臭が充満することで他の入居者にもその影響が及び、最悪の場合は周りがみんな退去してしまいます。滞納は、その入居者だけの問題ですが、このモンスター入居者は、周りにも悪い影響を与えるという点では、滞納よりも深刻な問題です。これらの「モンスター入居者」には毅然として対応する必要があります。一日も早く退去してもらわなければオーナーさんの利益は確保できません。

「法的措置」か「任意の話し合い」で退去させる

では、不良入居者の追い出しはどうすればいいのでしょうか。まず、不良入居者には大きく二種類のパターンがあることをご説明しました。「滞納者」と「モンスター入居者」です。

 

滞納者については、保証会社に入っている場合は保証会社が対応しますので、ここでは保証会社に入っていない滞納者への対応です。前々項で法律事務所を使っての回収方法をご紹介しました。しかし、この方法でも回収できない場合があります。その場合は、追い出すしか手はありません。その追い出しの手法には「法的措置」と「任意の話し合い」という二種類があります。

 

 

一つめの「法的措置」は、家賃の不払いや他に迷惑をかけることを理由に裁判所に申し立て、立ち退きの判決をもらう方法です。

 

これは、時間と弁護士費用(100万円前後)がかかります。また、不払いが1、2カ月分では裁判所も認めてくれないため、3カ月分以上の滞納に対して申し立てる必要があり、判決が出るのに数カ月かかります。判決が下れば強制執行となりますが、未収分の家賃は基本的に回収することはできません。基本的にはあきらめるしかないのが実情です。また現実的には、ゴミ屋敷のゴミも入居者に撤去させることはできないでしょう。

 

二つめは「任意の話し合い」による退去です。話し合いを行って、出て行ってもらうというものです。通常は、オーナーさんもしくは管理会社が行うことになります。この場合は、話し合いで解決できれば、法的措置に比べれば時間が短縮できる(最短1カ月未満)というメリットがあります。

 

ただし、法的措置と同様に未収分の家賃を回収することはまず不可能です。下手をすれば引っ越し代などの名目で退去してもらうため、入居者にお金を払わなければいけないケースも多くあります。まさに「盗人に追銭」です。オーナーさんにとっては「踏んだり蹴ったり」です。しかし、根本的にわが国には、先述した通り借地借家法の存在がありますので、致し方ない部分がどうしてもあるのです。

 

そして、法的措置にしろ、任意の話し合いにしろ、オーナーさんにとっては別途、対象部屋の原状回復費用がかかります。さらに、空室期間の機会損失が発生し、新規入居者獲得のための広告料もかかります。

 

不良入居者を入れてしまうということは、オーナーさんにとっては非常に大きなマイナスになることをご理解いただければと思います。

本連載は、2013年7月2日刊行の書籍『改訂版 空室率40%時代を生き抜く!「利益最大化」を実現するアパート経営の方程式』から抜粋したものです。その後の税制改正等、最新の内容には対応していない可能性もございますので、あらかじめご了承ください。

本連載は情報の提供及び学習を主な目的としたものであり、著者独自の調査に基づいて執筆されています。実際の投資・経営(管理運営)の成功を保証するものではなく、本連載を参考にしたアパート事業は必ずご自身の責任と判断によって行ってください。本連載の内容に基づいて経営した結果については、著者および幻冬舎グループはいかなる責任も負いかねます。なお、本連載に記載されているデータや法令等は、いずれも執筆当時のものであり、今後、変更されることがあります。

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連載空室を埋める「リーシングマネジメント」の進め方

武蔵コーポレーション株式会社 代表取締役

昭和50年 埼玉県熊谷市生まれ。東京大学経済学部卒業後、三井不動産株式会社に入社。同社にて商業施設(ショッピングセンター)やオフィ スビルの開発・運営業務に携わる。平成17年12月同社を退社し、さいたま市において有限会社武蔵コーポレーション(現在は株式会社)設立。代表取締役に就任。賃貸アパート・マンション(収益用不動産)の売買・仲介に特化した事業を開始する。

著者紹介

武蔵コーポレーション株式会社 常務取締役

昭和52年 東京都葛飾区生まれ。28歳の時に区分所有の物件を購入 し、不動産投資を始める。平成18年創業期の武蔵コーポレーションに入社し、現場責任者として賃貸アパート・マンション(収益用不動産)の売買・ 仲介業務に携わる。特にリフォームに関しての経験は豊富で、現在までに 2000室以上の収益用不動産の再生(リフォーム・改修工事)に携わってい る。再生後の物件入居率は99%を誇る。

著者紹介

空室率40%時代を生き抜く! 「利益最大化」を実現する アパート経営の方程式

空室率40%時代を生き抜く! 「利益最大化」を実現する アパート経営の方程式

大谷 義武 太田 大作

幻冬舎メディアコンサルティング

アパート経営は今までと同じやり方では利益が出ない時代へと状況が大きく変わってきています。歴史上初めての大きな転換期を迎えていると言っても過言ではありません。だからこそ今のうちに、アパート経営を見直し、しっかりと…

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