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連載ハワイ不動産投資の新スタンダード「ホテルレジデンス」の魅力【第11回】

中古物件の価格と割合で見る「米国と日本不動産の違い」とは?

ハワイ不動産マンション新規登録物件成約物件

中古物件の価格と割合で見る「米国と日本不動産の違い」とは?

前回は、オアフ島の安定した不動産価格推移の一例として、高級コンドミニアムHokuaを取り上げました。今回は、不動産の価格と流通量について、アメリカをはじめとする主要国と日本を比較しながら見てきましょう。

明らかに「築年数」が大きく影響する日本の不動産価格

前回まで、米国やオアフ島の不動産市場動向について説明してきました。オアフ島がリーマンショックの影響をほとんど受けず、右肩上がりに成長してきたこと、また、アラモアナ・カカアコ地域にある高級コンドミニアム「Hokua」の2006年の分譲時からの価格推移についても解説してきました。

 

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今回は、日本と米国との不動産の違いについて見ていきましょう。

 

下記のグラフは、日本の中古マンションの築年帯別平均㎡単価です。横軸が築年数の推移、縦軸は㎡単価(単位:万円)、「新規登録物件」は新規に販売に出された中古マンションの築年数ごとの推移、「成約物件」は実際に取引された物件を指します。

 

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[出典]公益財団法人 東日本不動産流通機構「REINS TOPIC-築年数から見た首都圏の不動産流通市場-」

 

よく新聞やニュース等でも取り上げられているとおり、日本の不動産価格は築年数による影響を大きく受けるということを、耳にされたことがある方も多いと思います。

 

グラフを見ると一目瞭然ですが、成約物件のグラフを見ると、まず築5年、10年でそれぞれ約5万円ずつ平均㎡単価が下がっていきます。そして築15年までの間に減少幅は急速に勢いを増し、築10年から15年の間のわずか5年間を比較すると、約15万円も平均㎡単価が下がっていることになります。この時にはすでに、新築当時と比較すると約25万円以上も平均㎡単価が下がっていることになり、築15年を超えると下落幅は緩やかになり、少しずつ下がっていくという傾向が見て取れます。

 

また中古物件の場合は、成約物件の価格を基に販売価格を算出することが一般的である上、価格の交渉が入ることが圧倒的に多いため、どの築年数を見ても、新規登録物件は成約物件よりも必然的に平均㎡単価が高くなり、同じような価格の推移をたどることになります。

米国で80%、英国では90%を越える中古物件の割合

まずは日本の中古マンション市場について見ていきましたが、次に中古物件と新築物件の割合について、国別に見ていきましょう。

 

下記は、日本、米国、英国、フランスの4か国の国別の既存住宅流通戸数(中古物件)と新築住宅流通戸数(新築物件)の割合を示したグラフです。棒グラフの黄色の部分が新築住宅流通戸数、赤色が既存住宅流通戸数、折れ線グラフは各国別の新築・中古を合わせた全体の流通に占める既存流通戸数の割合を示しています。

 

[出典]日本:住宅・土地統計調査(総務省)、住宅着工統計(国土交通省)/米国:Statistical Abstract of the U.S./英国:コミュニティ、地方政府省ホームページ(既存住宅流通戸数はイングランドおよびウェールズのみ)/フランス:運輸、設備、観光、海洋省ホームページ
[出典]日本:住宅・土地統計調査(総務省)、住宅着工統計(国土交通省)/米国:Statistical Abstract of the U.S./英国:コミュニティ、地方政府省ホームページ(既存住宅流通戸数はイングランドおよびウェールズのみ)/フランス:運輸、設備、観光、海洋省ホームページ

 

日本は新築物件の流通戸数が圧倒的に多いのがお分かりになると思いますが、その一方で、中古物件の流通はわずか10%です。これは、フランス約60%、米国約80%、英国に至っては90%近くが中古物件の流通であることを考えれば、非常に少ないといえます。

 

日本では、新しいものを好む国民性もさることながら、建築物の耐震性等の問題や耐用年数の制限があるため、税制面からも新築に人気が集まります。

 

逆に米国等は、比較的若いうちから家を購入し、結婚、子どもの誕生、定年といった人生の節目で家を住み替えることが多く、5〜7年のサイクルで引っ越しをします。一生のうちに6、7回くらい家を買い替える方も多いため、圧倒的に中古物件の流通量が多いと言われています。

 

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これまでは、2009年オープンで築年数が浅いTrump International Waikiki Beach Walk、2016年、2017年オープン予定のThe Ritz-Carlton Residences Waikiki Beachをご紹介してきましたが、次回は、築年数の古いハワイのホテルレジデンスについて、築年数がどれほど価格に影響力があるかにフォーカスし、具体的に見ていきましょう。

谷貝 亮

Seven Signatures International アシスタントマネージャー

株式会社Seven Signatures International(セブン・シグネチャーズ・インターナショナル)は、Trump International Waikiki Beach Walk、The Ritz Carlton Residence Waikiki 等の日本正規販売代理店であり、ハワイのホテルレジデンス・高級コンドミニアムの販売に特化。東京・ハワイにそれぞれオフィスを構え、Trump25階には購入顧客専用のラウンジを設けている。顧客専用ラウンジでは、常駐のコンシェルジュがレストランやSPA、レンタカー等の予約手配を行い、よりハワイでの滞在が充実するよう各種サポートを行っている。
WEB サイト http://www.sevensignatures.com/

著者紹介

連載ハワイ不動産投資の新スタンダード「ホテルレジデンス」の魅力

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