米国メンフィスにおける「マルチファミリー」不動産投資とは?

今回は、米国メンフィスにおける「マルチファミリー」不動産投資について見ていきます。※本連載では、Win/Win Properties, LLCの呉純子氏(パートナー/アメリカ代表)が、日米での不動産開発や都市計画作りに携わった経験なども踏まえ、米国不動産投資の穴場といえる「メンフィス」の最新不動産事情をご紹介します。

管理上の利便性が高いマルチファミリー(一棟もの)


私たちWIN/WINプロパティーズは、メンフィスで「マルチファミリー(一棟もの)」への投資物件を扱っています。今日は、そのマルチファミリーにはシングルファミリー(戸建て一軒家)と比べ、どのような利点があるのかを説明していきます。

 

①管理上の利便性が高い

 

10軒のシングルファミリーが様々なところに散らばっているより、10室を一つ屋根の下で管理したほうが便利なのは事実です。一軒ずつが離れていると、各場所で違う管理会社を利用しなくてはならないケースも多々あります。しかし、管理会社のパフォーマンスを監視するのは一仕事です。

 

ただし、マルチファミリーの場合は例え100室持っていたとしても一つの管理会社で間に合います。メンフィスでは多くの場合、マルチファミリー専用の管理会社を利用します。そのため、多くのユニットがあるアパートでも専門的知識を持っているマルチファミリーの管理会社に任せれば安心です。

 

②経費削減

 

10軒のシングルファミリーにはボイラーが10台、屋根も10軒それぞれにあります。そういった大きなものに修繕の必要が生じた場合、かなりの金額が必要になります。しかし、マルチファミリーの場合、例えば、10ユニットの物件でも、屋根は一つです。一度新しくすれば、15年から20年は持ちこたえます。長期での修理コスト全体を考えれば、マルチファミリーの方が安くなります。

 

さらにシングルファミリーの場合には、テナントが入れ替わる際に、その都度、庭の草刈りをしなければいけません。その10軒バラバラの草刈りには当然コストがかかります。しかし、マルチファミリーの場合には草刈りの面積が決まっているので、メンテナンスは簡単です。よって、総合的に見た場合には経費削減にもつながります。

工夫次第で、物件の「セールスポイント」が作れる

③家賃を上げられる余地がある

 

マルチファミリーの場合は地域環境で家賃が決まるだけではなく、オーナーの工夫でさらに家賃を上げることができます。シングルファミリーの場合はどんなにリノベーションしても、ほとんどの場合、地域によって家賃が決まってしまいます。しかし、その点がマルチファミリーの場合には違います。

 

では実際にどんなことができるのか。例えば、入口にセキュリティーカメラを設置したり、駐車する場所に大きい自動ゲートをつけるといった工夫がで可能です。それにより、「安全・安心」というセールスポイントを作ることができ、自動的に物件価値も上がります。さらに、ランドリールームを作ることも効果的です。ランドリールームでは家賃以外の収入を得ることもできるのです。

 

これらの3つのポイントを踏まえて、現在弊社で販売している物件を一軒紹介します。

 

 

デイビスパークエリア物件

物件価格:$2,120,000(建物比率:84.78%)

賃貸価格:$17,005/月、$204,060/年

表面利回り:9.63%

経費後利回り:5.62%

実質利回り(減価償却加味):14.74%

ユニット数:19

一部屋の広さ(平均):1,102sqft(102平米)

建設年:1973年

建造:木造

入居率:有

 

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連載現地発!本当は教えたくない米国不動産投資の穴場「メンフィス」の最新情報

WIN/WIN Properties,LLC パートナー(アメリカ代表)

不動産開発や都市計画で9年以上の経験がある。
以前は東京で集合住宅の建て替えプロジェクトに関わり、ニューヨーク市政府の住宅保全、開発部門(HPD)、ニューヨーク州エネルギー研究開発局(NYSERDA)によって開発されているグリーンビルディングイニシアティブプログラムにも従事していた経験がある。
ニューヨーク大学にて、都市計画の修士を取得。
持続可能な開発と投資に精を出し、今後も世界中にいるアメリカ不動産投資家のサポートをし続ける計画だ。

WEBサイト http://winwin-pro.com/

著者紹介

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