米国テキサスの投資用不動産「トリニティ」の優位性

米国の不動産投資で注目されているテキサス州のダラス・フォート・ワースエリア。今回は、投資家にとってのエリアの魅力やTrinity Meadows Condominiums(トリニティ・メドウズ・コンドミニアム)の価値を探ります。

投資家にとって魅力的なダラスの3つの要素

米国の不動産投資で、今、注目を浴びている都市の一つ、ダラス・フォート・ワースエリア。この複合都市圏は、12のカウンティによって構成される全米で4番目の大都市です。
まずは、このエリアが投資家にとってどのように魅力的なのか、3つの視点から見ていきます。

 

1.全米でも上位にランクインする高い生活レベル

 

ダラス・フォート・ワース複合都市圏の居住者は690万人以上を越え、平均の世帯年収は6万1,600ドル、全米の平均年収5万6,100ドルを大きく上回っています。

 

周辺には民間だけでなく公共のゴルフコースも点在し、その数は150ヶ所にも及びます。
また、国際的にも有名なキンベル美術館やペロー科学博物館、フォート・ワース現代美術館など、150以上の博物館やアートギャラリーもあり、文化レベルの高さも伺えます。

 

ダラス・フォート・ワースの住人は、リーズナブルな生活コストとは反対に、質の高いライフスタイルを送っています。

 

このような好環境も影響し、全米の生活レベルのランキングが常に上位にあることは、投資家にとっても魅力的なことでしょう。

 

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2.実効月額賃料の平均が3.9%アップで推移


ダラス・フォート・ワースエリアの賃貸需要は過去2年間、堅調で実効月額賃料は過去最高のペース。2015年までの平均は7.0%アップ、年末には月額賃料は983ドルに到達し、前年の賃料の伸びは年間6.6%でした。

 

2016年度は新築物件の在庫が大量に追加されたことにより、賃料の上昇はこれまでの記録的な上昇ペースからはスローダウンしました。しかしながら、賃料は今年初めて月額1,000ドルを超える見込みです。実効月額賃料の平均は3.9%上昇し、毎月の賃料は1,021ドルとなり前年比7.0%アップ。

 

このように、実効月額賃料が毎年安定した推移であれば、予想外の暴落を懸念することも無く安心して投資が行えるでしょう。

 

⒊ 進化を続ける交通インフラ

 

テキサス州北部に位置するダラス・フォート・ワースエリアは、9,300スクエアマイルに渡る広さです。

 

この広大なエリアには、ダラス・フォート・ワース国際空港、ダラス・ラブ・フィールド空港、フォート・ワース・アライアンス空港の他、13の小規模空港を備えています。

 

鉄道はトリニティ・レイルウェイ・エクスプレスがダウンタウンとダラス・フォート・ワース国際空港間の通勤電車を運行しています。ビジネスで世界のあらゆる商業都市へ向かう方々は、ダラス・フォート・ワース国際空港を利用してダイレクトに目的地までアクセスでき便利です。このエリアの交通ネットワークは未だ進化を続けており、フリーウェイや有料道路の延長化が行われています。

 

総予算10億ドルの6つのプロジェクトが、2017年半ばまでに開始される見込みです。

Trinity Meadows Condominiumsの多様な付加価値

そんな投資家にとって魅力的なダラス・フォート・ワースエリアに建つTrinity Meadows Condominiums(トリニティ・メドウズ・コンドミニアム)が、販売を開始しています。

 

[写真]トリニティ・メドウズ・コンドミニアム

 

 

 

この物件はテキサス州ダラスのWall nut Street(ウォールナッツ ストリート)に面し、ダラスの優良学校区であるRichardson Independent School District(リチャードソン インディペンデント スクール ディストリクト)のエリアに1981年に建設されました。敷地境界線をRichland College(リチャードソン カレッジ)、Hong Kong Market(ホンコン マーケット) ショッピングセンターと共有しており、バス路線のDart、高速道路のI-635やUS-75へもアクセス抜群の絶好なロケーションです。

 

8.28エーカーもの敷地内には220のユニットが建ち、その内の163ユニットの取得可が能です。

 

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主なユニットのタイプは以下の3つ。戸数も多く、高い賃料収入が見込めます。
 
 

【ユニットG(1階立て)タイプ】 99,800ドル(約1100万円)

 1寝室、1浴室1フロア、730スクエアフィート、93戸数

 

 

【ユニットJ(2階立て)タイプ】119,800ドル(約1300万円)

 1寝室、1浴室2フロア、903スクエアフィート、59戸数

 


【ユニットGS(2階立て)タイプ】※2017年8月現在、在庫なし

 2寝室、2浴室2フロア、1,003スクエアフィート、10戸数

 

 

 

どのユニットも洗練された内装で、共用施設にはスイミングプールもあり付加価値のプラスが期待できるコンドミニアムと言えるでしょう。

 

現在、売り主はHOAを含む多数の議決権を保有しています。HOAには、修繕、メンテナンス、保険、造園費、水道料金、ゴミ回収料金が含まれています。投資家は入居者に対して、水道料金とゴミ回収料金は据え置きのまま、賃料と駐車場賃料を値上げすることが可能です。

 

また、同エリア内のTrinity Meadows Condominiums(トリニティ メドウズ コンドミニアム)と同等な賃貸物件では、水道料金を入居者に別に請求しているところもあります。

 

現状のスクエアフィートあたりの賃料は0.28ドルで、これはエリアの市場価格よりも低いため、上乗せできる幅も広いのです。投資家は残りの多くのユニットを取得すれば、高い賃料収入を見込めます。

 

また、HOAの議決権をコントロールした戦略を立てて、さらなる付加価値を得ることも可能です。

 

もちろん、減価償却を活用したタックスメリット狙いの投資で重要となる「建物価値の高さ」についても、トリニティはすべてのユニットで「80%以上」となっていますから、タックスメリットの享受を主目的とする投資にも非常に適した案件です。

 

以上が、ダラス・フォート・ワースエリアの魅力とTrinity Meadows Condominiums(トリニティ メドウズ コンドミニアム)のメリットです。

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リーバンズコーポレーション 会長

1953年生まれ。米国在住35年。カリフォルニア州を拠点に保険・証券・不動産・ファイナンシャルアドバイザーとしてキャリアを積み、2002年、ロサンゼルス郊外のトーランスにリーバンズコーポレーションを設立。豊富な不動産の販売・仲介・管理実績を持ち、米国居住者以外の信託活用法など、不動産保有にかかる関連アドバイスにも強みがある。

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