減価償却で課税所得を圧縮 アメリカ不動産投資の税メリット

アメリカ不動産への投資は、世界の基軸通貨である米ドル資産の保有になるだけではなく、インカムゲインやキャピタルゲイン、タックスメリットを狙うことも可能にします。本連載では、WIN/WIN Properties, LLCパートナー兼株式会社WIN WIN Properties Japan代表取締役である柳原大輝氏が、アメリカ不動産投資の様々な魅力について解説します。

日米で大きく異なる「建物」の価値

消費税、所得税、贈与税、相続税・・・近年の日本では増税が相次ぎ、もはやブームの様相を呈しています。昨年までは、太陽光パネル投資などによる節税対策が流行っていましたが、国の助成金や控除もピークを越え、すでに過去のものとなってしまいました。

 

節税対策を考えている方々には、課税所得の高いサラリーマンの方や、事業の税金に悩む会社経営者の方など、その立場も状況も様々ですが、そういった方々に適した、収入アップも狙える一石二鳥のアメリカ不動産投資を活用した節税対策が存在します。

 

不動産投資と節税対策は、一見直結しないように思われますが、実はアメリカ不動産投資には、「高いインカムゲイン」「米ドル資産の保有」だけでなく、今回ご紹介する「減価償却を用いた節税」という3つのメリットがあります。

 

「減価償却を用いた節税」とは、一言でいうと「アメリカ不動産の減価償却費を日本の課税所得にぶつける」というものです。税法では、不動産(建物)は、保有したときから次第に価値が下がっていくと考えます。「減価償却」とは、その「下がった価値分」を一定の期間内で費用として計上する(償却する)ことを指します。その「費用」を日本の課税所得から差し引くことで、課税所得を下げ、納税額を減らします。

 

注目すべき点は、不動産(土地・建物)の中でも、価値が落ちるのは「建物だけ」であり、土地は償却されないと制定されていることです。償却対象は建物だけなのです。

 

ここで、日本とアメリカの「償却対象」を比較してみましょう。

 

日本の場合、狭い国土に多くの人が住んでいるので「土地に大きな価値がある」とされ、建物にはそれほど価値がないとされています。一方アメリカでは、日本の25倍もの土地に日本のたった約2.5倍の人しか住んでいないため、住人の居ない広大な土地が残されています。そのため、土地にはそれ程の価値はなく、「建物」にこそ大きな価値があるとされています。

 

日本では、購入代金のおおよそ70%-80%が土地の価格、20%-30%が建物の価格に値します。一方アメリカでは、70%-80%が建物の価格、20%-30%が土地の価格と、評価が真逆に近いのです。

 

償却対象である建物の比率が低い日本では、減価償却費は少ししかとれないので、費用計上しても節税効果はあまり出ません。しかし、アメリカの場合は建物比率が高いので、節税に大きな効果があるということです。

4年間での償却が可能な「築22年以上の木造物件」

実際に、日本とアメリカの例をあげてみます。


価格が1,000万円で、償却対象が20%(日本)、80%(アメリカ)となる不動産を購入した場合です。

 

日本:1,000万円 × 20%(償却対象)=200万円

アメリカ:1,000万円 × 80%(償却対象)=800万円

 

同価格の不動産でも、アメリカの方が償却対象である建物比率が80%と非常に高いので、その分大きく費用計上することが可能です。この費用を日本の課税所得から差し引くことができ、納税額を大幅に下げることができます。

 

次に、減価償却を行う期間についてですが、日本の税法上、築22年以上の木造物件の場合、償却対象である建物価格は4年間で償却できます。とても短い期間で償却できることから(理由の詳細はここでは割愛します)加速度償却と呼ばれます。4年間で償却対象を償却するので、上記の例では、日本では年間50万円、アメリカでは年間200万円を、日本の課税所得から差し引くことができます。

 

日本:1,000万円 × 20%(償却対象)÷ 4年間(償却期間)=50万円

アメリカ:1,000万円 × 80%(償却対象)÷ 4年間(償却期間)=200万円

 

つまり、建物割合が大きいアメリカの物件なら、4年間毎年200万円も償却できるので、課税所得が下がり、納税額を大幅に下げる(節税できる)ことが可能なのです。


この話は次回に続きます。

本連載は、株式会社WIN WIN Properties Japanが運営する「不動産投資、なぜ今アメリカなのか!?」(http://winwin-pro.com/blog/)から転載・再編集したものです。
その後の制度改正等、最新の内容には対応していない可能性もございますので、あらかじめご了承ください。

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WIN/WIN Properties, LLC 共同代表
株式会社WIN WIN Properties Japan 代表取締役

日本を中心にアジア圏の不動産投資家・市場開拓のため、現在東京オフィスに籍を置く。
過去50回を超えるセミナー講師経験と500名以上のマンツーマン個別相談経験から、各個人の財務状況と知識に合った投資戦略を寄り添って提案する。
海外不動産投資が初めての方には基礎からの知識を、お金の準備ができていない方には融資をはじめとしたお金の引き方もアドバイスする。

WEBサイト http://winwin-pro.com/

著者紹介

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