共有の収益不動産に関する「紛争」の主な要因とは?

今回は、共有の収益不動産に関する「紛争」の主な要因について見ていきます。※本連載では、弁護士法人みずほ中央法律事務所・司法書士法人みずほ中央事務所の代表弁護士・三平聡史氏の著書『共有不動産の紛争解決の実務』(民事法研究会)の中から一部を抜粋し、共有不動産に関する紛争の基本的な考え方と典型事例を見ていきます。

経費の分担や賃料収入の分配などが紛争の要因

⑴紛争の3つの要因と事例の紹介

 

賃貸マンションやオフィスビルの共有という状態はよくあります。故人が生前経営していた収益不動産を複数の子供(兄弟姉妹)が相続したようなケースが典型的です。また、百貨店などの大規模な店舗としての建物では、区分所有による区画のうちつが「共有床」となって、第三者の店舗運営者に賃貸されていることもあります。いずれも、共有者の関係が良好であるうちは問題ありませんが、いったん関係が悪化すると複雑な法律問題を含む紛争に発展します。

 

まず、主要な紛争(共有者間の意見が対立する)の要因を分類すると、①経費の分担、②賃料収入の分配、③管理方法の3つに整理できます。

 

収益不動産の経費の分担

 

収益不動産の経費・出費には、多くの判断が必要です。収支に大きな影響を与える重要な判断事項が多くあります。単独所有であっても継続的に重い判断が必要であり、運営には苦労を伴います。この点、共有である場合は、運営者が複数存在します。意見が一致しているうちは問題ありませんが、いったん対立が生じると一気に深刻な問題に発展する傾向があります。

 

経費の分担に関する紛争の内容は大体決まっています。典型的な紛争の状況・要因としては、①建物の修繕・リフォームを外注したとき、その内容・金額の相当性について意見が対立する(たとえば、独断で発注した、身内に発注した、キックバックを受け取っているなど)、②①の施工をしたこと自体が疑わしく、㋐現地に施工した形跡がない(たとえば、屋根の防水、外壁の修繕)、㋑支出した証拠がない(たとえば、領収証、振込明細書)、③共有者の人が建物の一部に居住して賃料を支払っている場合には、賃料の金額設定が不合理であり、結果的に収益分配が不公平である、④共有者は、親族関係(兄弟姉妹・親子など)にあることが多いため、共有不動産とは別の貸し借りの問題(たとえば、相続時の過不足、事業資金の貸し借り)が存在することなどがあげられます。

 

典型事例●収益不動産の経費の分担

共有の収益不動産について、共有者A・B間では、経費分担・賃料収入のいずれについても、原則として共有持分割合で分担・分配することとしていた。A・B間の関係が悪化したことをきっかけに、収益不動産に関する経費の分担について、A・B間で意見が対立した。

 

収益不動産の経費の分担については、共有者間での意見対立が生じやすく、実務では、支出だけではなく賃料収入も含める形(たとえば、賃料を受領したBが「経費と相殺したので利益・分配金はない(少ない)」と主張するなど)で紛争になることが多いです。

共有者の関係悪化で意思決定自体ができなくなることも

相続直後の収益不動産の賃料収入の分配

 

前述のとおり、実務では、相続によって共有の状態になるケースが多いのが実情です。このようなケースでは、賃料収入の分配は、発生の時期によって法的な取扱いが違います。理論的にも複雑なのです。解釈論が紛争発生を助長しているともいえます。

 

典型事例●相続直後の収益不動産の賃料収入の分配

Aが収益不動産を所有していたところ、Aが亡くなり、Aの相続人B・Cが収益不動産を共有する状態になった。B・C間の関係が悪化したことをきっかけに、収益不動産の賃料の取扱いをめぐって、B・C間に紛争が発生した。

 

 

相続直後の収益不動産の賃料収入の分配については、遺産分割による承継者がさかのぼって賃料を得るのが自然な考えですが、判例ではさかのぼらない取扱いとなっています(例外的にさかのぼる取扱いも可能です)。これは、賃料を遺産分割の対象とするという意味です。法的な取扱いの見解が複数あるので、相続人の間で見解が対立しやすいのです。

 

収益不動産の管理方法


収益不動産の管理方法は、その収益に直接的な大きい影響を与えます。共有不動産の管理に関する意思決定の要件は民法で定められており、主に、共有持分の過半数か共有者全員の賛成が必要となります。


共有者の関係が悪化すると熾烈な対立に発展しがちです。意思決定自体ができなくなることも多いのです。

 

典型事例●収益不動産の管理方法

A・Bの共有である収益不動産について、A・Bはその管理方法などについて検討・決定をしながら運営していた。A・B間の関係が悪化したことをきっかけに、収益不動産の運営に関する検討・決定事項に関してA・B間で意見が食い違い、合意に達しない状況となった。

 

収益不動産の管理方法については、①収入関係(たとえば、賃料・敷金・保証金などの金額設定、入居希望者の審査)、②経費関係(修繕・リフォーム・建替えなどの時期・内容の判断)などが紛争となることが多いです。

本連載は、2017年2月刊行の書籍『共有不動産の紛争解決の実務』から抜粋したものです。稀にその後の法律、税制改正等、最新の内容には一部対応していない可能性もございますので、あらかじめご了承ください。

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連載「共有不動産」に関する紛争解決~基本的な考え方と典型事例

弁護士法人みずほ中央法律事務所・司法書士法人みずほ中央事務所 代表弁護士

昭和48年埼玉県大宮市生まれ、平成8年早稲田大学理工学部資源工学科卒業、平成10年司法書士試験合格、司法書士登録(埼玉司法書士会、現在は東京司法書士会)、平成12年司法試験合格、平成14年弁護士登録(第一東京弁護士会)、朝日中央綜合法律事務所入所、平成19年弁護士法人みずほ中央法律事務所・司法書士法人みずほ中央事務所開設。

著者紹介

共有不動産の紛争解決の実務

共有不動産の紛争解決の実務

三平 聡史

民事法研究会

共有不動産の管理、他の共有者や第三者に対する明渡請求・金銭請求、共有関係解消のための共有物分割・共有持分買取り・共有持分放棄などを事例に即して詳解!実務で使用する通知書・合意書・訴状などの書式、知っておくべき判…

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