音楽マンション「ミュージション」の入居率が下がらない理由

「独自の魅力」を徹底的に追求した音楽マンション「ミュージション」。今回は、その強みについて見ていきます。

周辺相場より高い家賃でも稼働率90~93%を維持

これまでに筆者が手がけたミュージションは、川越、志木、登戸、野方の計4棟あり、その平均稼働率は90~93%です(この他に分譲マンションのミュージション新江古田がありますが、ここでは割愛します)。

ミュージション野方の賃料
ミュージション野方の賃料
ミュージションの家賃と周辺相場の家賃の差額
ミュージションの家賃と周辺相場の家賃の差額

ミュージションの家賃を知っている不動産業者がこの数字を聞くと、「あの家賃でよくそんなに埋まりますね」と驚きますが、筆者は当然のことだと思っています。なぜなら、ミュージションに住みたい人にとって、ミュージションは高い家賃に相当するだけの価値があるからです。

 

稼働率90~93%という数字を聞いてもピンとこない方がいるかもしれないので、この数字がどの程度のレベルなのかを説明しましょう。

 

わかりやすい比較の対象として、テレビコマーシャルなどでよく名前を聞く大手アパート業者があります。彼らが建てているアパートの稼働率は、約81%(2010年3月時点)です。ただし、このような業者は普通、空室を埋めるためにプレゼントで付加価値をつけたり、家賃を下げたりと、何かしらの対策を講じていきます。そういった特別な対策を講じて、この数字になっているということです。

 

また、この数字は、新築物件と中古物件を合わせた平均です。一般的な物件では圧倒的に新築が埋まりやすいことを考えると、新築の入居率は100%に近いでしょう。その上で平均が80%台ということは、中古物件の中には入居率が、70%、60%というものも含まれてくるはずです(築年数が経過した物件をお持ちの大家さんなら、この数字は他人事ではないでしょう)。81%という数字には、そのような背景があることを理解しておいてください。

同じ価値を持つ物件がないため、家賃交渉に強い

一方、ミュージションは築12年目を迎える川越でも入居率90%を保っています。しかも、家賃は周辺相場の1.3倍という新築時の設定からまったく下げていません。さらにいえばミュージションは、原則的に礼金と敷金を2ヵ月ずつに設定しています。そのため、ミュージションに引っ越してくるためには前家賃なども含めると、初期費用に60万~70万円が必要です。

 

それでも、ミュージションの入居率が下がることはこれまでありません。その理由は、ごく単純です。ミュージションと同じ価値を持つ音楽マンションが他にないからです。

 

「少し値下げしてもらえませんか?」と聞くことで、「だったら、他の方に譲りますから、お引き取りください」といわれることを、入居希望者は恐れています。そのくらい、ミュージションを選ぶ方は、「ここでなければダメだ」という強い気持ちで引っ越してこられるのです。

本連載は、2011年2月28日刊行の書籍『近隣物件よりも高い賃料で長く儲ける満室賃貸革命』から抜粋したものです。その後の税制改正等、最新の内容には対応していない可能性もございますので、あらかじめご了承ください。

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連載近隣物件よりも高い賃料で長く儲けるマンション経営術

株式会社リブラン 代表取締役

1967年、東京生まれ。株式会社大京にて分譲マンション事業用地の仕入を担当。その後、1992年、株式会社リブランへ入社し、2002年、同社代表取締役に就任する。マーケットシェアを奪い合う分譲マンション業界で、同業他社とは同じ土俵で勝負しない経営スタイルを堅持。24時間、音楽漬けを可能とするマンション「ミュージション」の分譲、賃貸事業を行い、新たなマーケットの創造を行う。

著者紹介

満室賃貸革命

満室賃貸革命

鈴木 雄二

幻冬舎メディアコンサルティング

今後50年余りで、日本の人口は約9000万人にまで減少すると予想されています。これは、現在の人口から約3割もの人がいなくなる計算です。そのような将来が予想される中、今でも賃貸マンションは次々と建ち続け、オーナーさんは…

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