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連載一問一答で学ぶ「マンション経営」入門【第10回】

「新築」の投資用のマンションが初心者向きといえる理由とは?

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「新築」の投資用のマンションが初心者向きといえる理由とは?

前回は、古い投資用マンションの売却方法などについて説明しました。今回は、中古マンションより新築マンションを購入するメリットについて見ていきましょう。

構造躯体や防水部分などに欠陥が見つかったら・・・

投資用のコンパクトマンションは、新築と中古のどちらがお買い得とはいえません。しかし、新築の方が初心者向きといえます。その理由は次の3つのうちどれでしょう?

 

1.建物に対する保証がある

2.ローンが組みやすい

3.エアコンなどの設備が壊れにくい

 

A.全部です!

 

解答できた人は不動産IQが高いと思います。専門用語が続くと分かりづらいので少し簡略化します。

 

販売会社は、新築で引渡し後10年以内に構造躯体と防水部分において欠陥が見つかった場合、無料で修繕しなければなりません。また、設備においてはシステムキッチンやエアコンなどの設備類も1年から2年のメーカー保証がつきます。さらに万が一販売会社が倒産したときの保険も義務付けられているため安心です。

 

一方で中古に関しては、業者から買う場合は、多くの場合2年の責任が付きます。しかし、中古の場合の売主は多くが個人です。個人対個人なので、契約書に「瑕疵担保なし」と記載されていることがほとんどです。

 

中古で保証がなくても、不具合がなく利回りも高ければお買い得かもしれません。しかし、中の状態を確認したくても入居者がいるので見ることができないという問題があります。また、そのようなお買い得物件は当然人気があります。そういった物件はプロの業者がほとんど購入していくので初心者が手に入れるのは難しいでしょう。

ほとんどのケースで満額のローンを組めない「中古」

ローンに関しては、新築の場合、企画段階で銀行に相談します。そこで販売価格や家賃などを決めて、一般的なサラリーマンでも少額資金で買えるように設定しておくのです。

 

中古の場合はそうはいきません。銀行も忙しいので、程度の善し悪しが分からない中古物件を1戸1戸チェックはしません。そのため品質の確認ができないということで個人で持ち込んだ場合、満額のローンは組めないことがほとんどです。たとえ築浅で好立地でも、それなりにまとまった自己資金が必要になるでしょう。

 

そのほかに不動産会社への仲介手数料などの諸費用を現金で用意しなければなりません。仲介手数料の上限は販売価格の3%プラス6万円(税抜)なので、たとえば2,500万円の物件なら81万円(税抜)です。最後にエアコンなど設備類。新築の場合、前述のように設備類にはメーカー保証がつきます。そもそも新品なので、ほとんど故障することがないでしょう。

 

一方で中古物件の設備は、いつ壊れるか分かりません。特にエアコンには注意。よく故障する上に、新品に交換することになると、工賃込みでいきなり10万円近いお金が飛んでいく可能性が高いのです。中古物件の購入をおすすめできるケースとしては、自分の目利きに自信があるか、信頼できる業者が選別したものの2パターンでしょう。

本連載は、2015年7月2日刊行の書籍『サラリーマンのためのマンション経営一問一答』(幻冬舎メディアコンサルティング)から抜粋したものです。その後の税制改正等、最新の内容には対応していない可能性もございますので、あらかじめご了承ください。
本連載に記載された情報に関しては万全を期していますが、内容を保証するものではありません。また、本連載の内容は著者の個人的な見解を解説したものであり、著者が所属する機関、組織、グループ等の意見を反映したものではありません。本連載の情報を利用した結果による損害、損失についても、出版社、著者並びに本連載制作関係者は一切の責任を負いません。投資のご判断はご自身の責任でお願いいたします。

福田 俊孝

株式会社青山メインランド 常務取締役

約3,500人におよぶ顧客の資産形成をサポートしてきた「不動産」と「投資」のエキスパート。2001年青山メインランドへ入社後、2010年常務取締役兼営業本部長に就任。2014年4月より同社における管理部門、事業部門、経営企画室の統括とともに、関東エリアを主体としていた同社において、大阪拠点の足がかりとなる株式会社メインランドジャパンの設立、および代表取締役に就任した。一見分かりにくく難解なマンション経営のノウハウを、初心者にもわかりやすく解説し、成功に導く実績は業界でも定評がある。現在も営業現場に立ち顧客の声に耳を傾け、商品や運営の改善に着手している。宅地建物取引士、アフィリエイテッド・ファイナンシャル・プランナー(AFP)。

著者紹介

連載一問一答で学ぶ「マンション経営」入門

サラリーマンのためのマンション経営一問一答

サラリーマンのためのマンション経営一問一答

福田 俊孝

幻冬舎メディアコンサルティング

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