投資対象の土地の10年後、20年後を考える

不動産の資産価値は「建物」と「土地」で決まります。当然ですが、「土地」＝「立地」であり、物件の存在する「街」の価値とも言えます。不動産は大きな買い物です。自分の大切な資産を守り、運営していくためには、物件だけではなく、街そのものについてよく知り、さらに今後の変化を予測していくことが収益の最大化につながります。

ここまでは、現在の京都の中で投資に最適なエリアをご紹介してきました。次にもう一歩進んで、私が皆さんにぜひお勧めしたいのが、行政の街づくりのコンセプトと一体になって不動産投資を考えることで、実り（収益）を最大化する長期視点の持ち方です。

不動産投資を考える上では、投資対象となる土地の10年後、20年後にその物件をとりまく環境や街がどう変化していくのか、長期の視点を持つことが大事です。とはいえ、物件の周囲が将来どう変化するかを素人が予測するのは非常に難しいことです。

特に東京や大阪などの大都市圏で資産価値の高い街であるほど、限られた土地で収益性を追求するために、さまざまな再開発プロジェクトが実施されます。せっかく購入したマンションの近くに大規模マンションが建設されれば、眺望や景観、日当たりなどが阻害されてしまうかもしれません。投資用のマンションの場合は、自分が住むのではなく貸すのですから、より影響は顕著です。

どんなに良い「エリア」を探したところで、近隣にライバル物件が増えれば競争は激化し、空室や家賃値下げリスクが強まるばかりか、物件の資産価値も下落してしまう可能性があります。

景観条例により「供給過剰」のリスクが少ない京都

しかし京都では、これまで説明してきたように、景観条例で厳しい建築制限がかけられているため、市街の中心部でも5階以上のマンションは新築できません。そのため高層マンションが近隣に立ち供給過剰になる、というようなリスクは少なく、その点でも安心して物件を所有できます。

京都駅周辺など一部地域では、大規模な再開発が進んでいます。再開発で街が活性化すれば、そこを起点とした人の流れが生まれ、これまでにない賃貸需要が生まれます。そのような街の変化を見越して物件を購入し、変化を待つ方法であれば資産価値が落ちない上に、売却の際にキャピタルゲインを得ることも不可能ではありません。