「マンションPBR」から考える京都不動産の資産価値

前回は、京都市で資産価値の高い「田の字地区」で注目すべきエリアを取り上げました。今回は、「マンションPBR」から京都不動産の資産価値を検証していきます。

「マンションPBR」が高いほど物件の資産価値は大きい

前回の続きです。

 

次に、京都市内でマンションの資産価値の落ちにくい街はどこか、不動産調査会社・東京カンテイが公表しているマンションPBRのランキングから見てみましょう。

 

不動産市場の調査を行っている東京カンテイは「マンションPBR」という数値を定期的に公表しています。

 

マンションPBRとは、株価資産倍率(Price Book-value Ratio)をマンションに当てはめたものです。株価で言えば、1株当たりの純資産に対し、株価が何倍で買われているのかということですが、マンションPBRの場合は、中古マンション価格が新築マンション価格の何倍になっているかを過去10年の平均価格を元に計算したものを指します。

 

この数値が大きいほど、物件の資産価値が大きいと言えます。マンションPBRが1を超えれば、中古マンション価格が新築マンション価格を上回っている状態を示しています。

PBRが上がっているのは京阪線の「神宮丸太町」

図表を見てください。京都のマンションPBRトップは1.25倍の「神宮丸太町」、近年メキメキと頭角を現してきた地域です。対して田の字地区の「烏丸」は1.09倍の7位。これは、もともと地価が高止まりしている烏丸地区は中古と新築に価格差がそこまで表れない、つまり新築時からかなり高値がついていることを表しています。

 

一方で1倍を超えているわけですから、高値で手に入れても資産価値が全く落ちず、むしろ微量ながら上がっている、ということです。

 

丸太町エリアは地下鉄烏丸線を北上し、京都御苑にぶつかる交差点にある「丸太町」駅周辺です。このあたりも住宅、オフィスが集まっています。市中からは北上しており、広大な京都御苑もあるため、比較的静かな町並みと言えます。そこをさらに東に、鴨川の方に行くと京都大学の医学部があります。鴨川に沿って南北を結ぶ京阪線の「神宮丸太町」が近年PBRを上げてきているというわけです。

 

[図表]京都市の資産価値が落ちにくい街

「旧平安京」を収益物件の一つの購入基準に

2位につけた「東山」は地下鉄東西線の「東山」駅周辺。平安京基準で言うと鴨川を越えて現在の京都美術館付近です。3位につけた「今出川」は京都御所の北端、やはり昔の平安京よりもわずかながら北です。

 

東西に走る今出川通と、南北に走る烏丸通がクロスするあたりが今出川です。地下鉄烏丸線「今出川」駅を中心とするエリアで、駅を降りると同志社大学の赤れんがの校舎と、京都御所の広大な緑が目に入ります。

 

こうしてみると京都市も旧平安京を中心に徐々にドーナツ化現象のように地価の高騰が出てきているようです。ただし、あくまでマンションPBRは新築と中古の価格差を表したものですから、必ずしも長期的な視点での不動産投資のポイントではありません。今後も地価が上昇していく可能性は高いと言えますが、収益物件の購入基準としては、やはり平安京を一つの基準とするのがいい、と思います。

「不動産」この記事を読んだ方はこんな記事も読んでいます

「国内不動産」この記事を読んだ方はこんな記事も読んでいます

連載市内のエリアごとに見る「京都不動産」の特徴

日本ホールディングス株式会社 代表取締役

1992年に日経ビルディング(現日本ホールディングス)の設立に参加。2011年、代表取締役に就任。顧客最重要の姿勢を徹底し、京都で唯一の投資用マンションディベロッパー会社を牽引。全国各地での新聞社等主催不動産投資セミナー、フェアにて多数の講演実績を持ち、京都の魅力を説く。

著者紹介

誰も知らない京都不動産投資の魅力

誰も知らない京都不動産投資の魅力

八尾 浩之

幻冬舎メディアコンサルティング

近年、不動産投資人気が過熱しており、将来の年金不安や資産運用など財テクの必要性から不動産投資を始める人が増えてきています。しかし、ブームが起こると競争が激化し、都市部では価格の高騰や建築コストの増加でマンション…

メルマガ会員限定記事をお読みいただける他、新着記事の一覧をメールで配信。カメハメハ倶楽部主催の各種セミナー案内等、知的武装をし、行動するための情報を厳選してお届けします。

登録していただいた方の中から
毎日抽選で1名様に人気書籍をプレゼント!
会員向けセミナーの一覧