「ターミナル駅」が起点に・・・不動産の家賃の決まり方

今回は、不動産の家賃の決まり方について見ていきます。※本連載では、藤和コーポレーション株式会社代表取締役 牛島浩二氏の著書『知っていなければ助からない不動産投資の落とし穴』(現代書林)から一部を抜粋し、ハウスメーカーや建築会社が提案してくる「家賃設定」のカラクリについて解説します。

不動産において家賃を決めるのは「立地と物件」

家賃を正しく算出するうえで、基準になってくるのは不動産です。不動産というのは、これまで述べてきた建築とはまったく別次元のものです。

 

不動産において、家賃を決めるのは立地と物件です。物件の条件には、広さ、設備、構造(木か、鉄骨以上か)、駅からの距離、日当たり、築年数などがあります。この物件条件のもとに、すべてターミナル駅が起点になって家賃は基本的につくられていくのです。

 

例えば、ターミナル駅から徒歩五分で二五平米の物件の家賃が、仮に八万円とすると、同じ条件ならば、一つ外れた駅は絶対に八万円を超えられません。必ず七万八〇〇〇円と低くなります。

 

二つ先の駅は七万六〇〇〇円です。いかにピカピカの物件だとしても、ターミナル駅の家賃を超えるのは難しいのです。

 

どうしてそういうことが起きているかというと、賃貸を探している人たちはみなターミナル駅に住みたいと思っているからです。通勤や買い物に便利で楽なので、需要の流れはまずターミナル駅に集まります。

 

[図表] ターミナル駅からの距離で決まる家賃

 

地価が高い=住みたい人が多い=人気がある

街の不動産屋さんは、お客様が見えると予算と物件の希望を聞いてから、ターミナル駅を基準にして、周辺の駅の物件を探して案内します。

 

ターミナル駅の家賃を超えるというのは、業界的にはあり得ないのです。ただ「何がなんでもそこに住みたい」という人や新築にこだわる人であれば、同じ条件でターミナル駅を超えるケースはあるかもしれません。超えてもいいと、その人が望んでいるのですから。

 

ターミナル駅から数駅離れた先には、次のターミナル駅が必ずあります。そのターミナル駅を需要の山とする流れがあるのです。ですから、ターミナル駅とターミナル駅の両側から流れていきます。

 

ターミナル駅からかなり離れていくと一気に家賃は下がっていき、近づいていくにしたがってまた上がっていきます。しかし、ターミナル駅を超えることはありません。

 

また、ターミナル駅の地価は高いです。地価が高いというのは需要があり、住みたい人が多く、人気があるということです。

 

家賃というのはすべてデータに基づいており、相場があるのです。

本連載は、2017年6月15日刊行の書籍『知っていなければ助からない不動産投資の落とし穴』から抜粋したものです。稀にその後の法律、税制改正等、最新の内容には一部対応していない場合もございますので、あらかじめご了承ください。

「不動産」この記事を読んだ方はこんな記事も読んでいます

「国内不動産」この記事を読んだ方はこんな記事も読んでいます

連載本当は怖い不動産投資~「バラ色の家賃収入」のワナ

藤和コーポレーション株式会社 代表取締役

「新築大家さん」を展開する藤和コーポレーション株式会社代表取締役。福岡県生まれ神奈川県育ち。会計コンサルタントを経て、建築業界、不動産業界の裏側を知り、製造業のトヨタ生産方式や成果主義給与、ISO取得などの知識を得る。安価な土地仕入交渉を得意とし、新築物件企画から融資、税務、賃貸管理までの一切を、経営視点を踏まえてコーディネートする。これまで手がけてきた新築物件企画は、入居率95%以上という高い人気を誇る。多くの土地オーナーからの信頼も厚く、不動産投資に関するセミナーも定期的に行っている。共著書に『不動産投資は儲からない』(ジュリアン)がある。


藤和コーポレーション株式会社
http://oyasan.jp

著者紹介

知っていなければ助からない 不動産投資の落とし穴

知っていなければ助からない 不動産投資の落とし穴

牛島 浩二

現代書林

土地を所有していて、自分の土地に建物を建てようかどうかと、いろいろ思案している最中の人はハウスメーカーや借り上げ業者などから、しきりに土地の有効活用として「建てませんか?」と強く勧められたり、契約を急がされたり…

メルマガ会員限定記事をお読みいただける他、新着記事の一覧をメールで配信。カメハメハ倶楽部主催の各種セミナー案内等、知的武装をし、行動するための情報を厳選してお届けします。

登録していただいた方の中から
毎日抽選で1名様に人気書籍をプレゼント!