アメリカ不動産投資で節税・・・「減価償却」の概要

前回は、アメリカ国勢調査の結果から「テキサス」の将来性について考察しました。今回は、アメリカ不動産を節税に活用する、「減価償却」の概要について見ていきます。

築22年以上経過した木造住宅なら、4年で償却が可能

前回は、アメリカの国勢調査Censusの結果から、テキサスの人口増加が著しく、住宅需要が高まっているとご説明しました。今回は、テキサス不動産投資の3大メリットの1つである、減価償却についてのお話です。

 

賃貸不動産を活用した節税方法は、多くの方が行っている、よく知られたやり方だと思います。賃貸での収入を申告する際に、その管理にかかる様々な経費、例えば、修繕にかかる費用や、取得にかかるローン金利、減価償却費などを、不動産の収入から控除することができます。

 

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もし、不動産の収支が赤字になった場合は、不動産からの収入以外に給与などの一般所得があれば、 そちらの所得とあわせて損益計算することができます。そのため、不動産により生じた赤字が高額な給与の控除額を増やすことになり、結果として課税対象額を低く抑えることが可能になります。節税という観点から見ると、賃貸不動産の最終的な収支は、経費が大きくて赤字になっている、という方が望ましいということです。

 

日本の税制では、木造住宅の耐用年数は22年と定められ、新築の場合は取得費を22年で償却する計算になります。一方、築22年以上経過した木造住宅に関しては、償却期間は4年です。そのため、仮に同じ金額の物件だとすれば、築22年以上経過した中古物件と新築物件とでは、所得から控除できる1年あたりの金額は大きく異なります。当然、4年償却パターンのほうが、控除できる金額は大きくなります。

 

「築22年以上の木造が4年で償却できるといっても、そんな古い物件は価格自体が大したことないから、節税できる額なんてたかが知れている」と思うかもしれません。確かに、日本で考えれば、築22年以上の木造住宅が取引される場合、建物の価値はほとんどないものとされ、土地についた評価額での売却になるパターンが多いでしょう。この場合、建物代金がほぼ考慮されない価格となるので、減価償却の対象となる建物価格がほとんどないとなれば、費用を4年で償却できるとしても節税メリットはないに等しいのです。

多くの中古物件が取引されるアメリカ住宅市場

しかし、アメリカの住宅の場合、オリジナルの建築年が古くても、きれいにリモデルされていたり、リノベーションがしっかりと行われている状態であれば、十分に、そのエリアでの相場の値がつきます。また、あまり手入れがされていない状態であっても、日本と違い、そのエリアなりの、そこそこの価格がつきます。

 

その理由は、アメリカの住宅市場の実態にあります。国土交通省から発表されている下記図表にも示されていますが、アメリカでは、住宅市場の取引の90%以上が中古住宅です。

 

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[図表1]全住宅流通量に占める中古住宅流通戸数の国際比較

出典)平成24年土地白書(国土交通省)
出典)平成24年土地白書(国土交通省)

 

[図表2]中古住宅流通戸数の住宅ストック数に対する割合の国際比較

出典)平成24年土地白書(国土交通省)
出典)平成24年土地白書(国土交通省)

 

つまり、住宅売買のほとんどが中古物件の取引であるということです。そのため、中古物件を取引するためのルールや環境も整っています。住宅の価値を客観的に査定する鑑定士(アプレイザー)、建物の状態を調査するインスペクターなど、州の認可を受けた専門家が物件を適正に調査、鑑定しますし、取引中はエスクローという第三者機関が、物件や各種費用の受け渡しに介在して、公正な取引が行われるように手続きを進めてくれます。

 

そのため、十分に手入れが行き届いた状態の中古住宅であれば、アメリカでは住宅としての価値が評価され、相応の価格で取引されるのです。現に、築22年以上経過している物件は市場にたくさんありますし、むしろオリジナルの築年としては、そこまで古いものではない感覚すらあります。

 

前年に大規模なリモデルを施したおかげで新築同様に見えるのに、実は1950年代に建てられた物件、なんていうものも珍しくありませんし、そうした新築同様レベルでリモデルされた物件は、新築同様レベルの物件価値という評価を受け、エリア相場に準じた価格で取引されるのです。

 

そして前述のように、日本で築22年以上の物件取引の場合はほぼ土地価格だけなのに対して、アメリカでは中古も新築も住宅価格の内訳はほとんど8:2ぐらいで建物の価格がメインなのです(ニューヨークやサンフランシスコなどの地価の高い大都市では例外もあります)。

 

日本在住の日本人が、建物価値の安定しているアメリカの中古物件を購入する最大のメリットが、前述の減価償却のルールにあります。築22年以上経過した物件だから取得費用を4年で減価償却できる上に、その価格は通常の住宅価格と変わらないとなれば、節税メリットを最大限に活かすことが可能ということが、お分かりいただけるでしょう。

 

税務申告に関することですので、最終的にはご自身で税理士さんや会計士さんにご確認いただくことが必要ですが、基本的には、今回お話した内容がテキサス投資物件を購入した際に想定できる減価償却メリットです。

本連載は、株式会社リーバンズコーポレーションが運営する「マイテキサス不動産ブログ」(https://mytexasfudosan.com/portfolio/texas_blog)から転載・再編集したものです。
その後の制度改正等、最新の内容には対応していない可能性もございますので、あらかじめご了承ください。

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リーバンズコーポレーション 

リーバンズコーポレーションが運営するテキサス不動産投資の情報サイト。
写真は、運営者代表のニック市丸氏。

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