建設業者の「家賃保証」に安易に乗ってはいけない理由

今回は、建設業者の「家賃保証」に安易に乗ってはいけない理由を見ていきます。※本連載では、藤和コーポレーション株式会社代表取締役 牛島浩二氏の著書『知っていなければ助からない不動産投資の落とし穴』(現代書林)から一部を抜粋し、ハウスメーカーや建築会社が提案してくる「家賃設定」のカラクリについて解説します。

「重要な一項目」を見逃して契約するオーナー

契約して建築を取りたいがために、借り上げ業者の営業マンが言う文句は決まっていま
す。

 

「だって、大丈夫でなかったら、上場企業の当社が三〇年なんか一括借り上げするわけな
いじゃないですか」

 

しかし、どの業者の契約書もよく見ると、「二年に一度、家賃の見直しがありますよ」
と必ず書かれているのです。

 

もっとも最近では、巧妙に「事業用部屋は別である」などとバレないようにうまく作っ
ていますが、ともかく後でも述べるように、この重要な一項目を見逃して契約するオーナ
ーは少なくありません。

 

ちなみに、私がなぜ、ここまで業者のさまざまな手法を知っているかというと、それは
困って相談に来られる方が絶えないからです。

 

実際、この二年に一度の「家賃の見直し」時期になると、家賃の切り下げを言ってくる
ケースは少なくありません。「今のままでは、とてもじゃないけど、入居者を確保できま
せんよ。ウチも困っちゃうんで」というわけです。

 

当然、家賃の切り下げが気に食わないというオーナーは、管理契約を打ち切りたいと考
えるでしょう。しかし、こうした物件は駅から二〇分以上離れたりしていて、およそ収益
を生みそうもないケースが多いのです。そんな物件、他の管理会社が引き受けるわけがあ
りません。

 

結局は泣く泣く、契約を続けざるを得なくなります。

有効活用どころか、土地を失う破目に…

しかし、その先、借り上げの賃料が二年ごとの見直し、または五年後の見直しでどんど
ん下がっていったらどうなるのでしょうか? 遂にはローンの返済に窮し、銀行の担保に
入っていた土地を競売で巻き上げられてしまうというケースは、決して少なくないのです。

 

土地の有効活用どころか、土地を失う破目になるとは、オーナーは想像さえしなかった
のではないでしょうか。

 

要はそもそも、そのような場所に共同住宅を建てるべきではなく、「建てましょう」という業者の言葉にのってしまった時点で、失敗することはわかりきっていたこと。「家賃
保証」というエサに、まんまと引っかかってしまったのです。

 

賃料の見直しに対するオーナーからのさまざまな抵抗に対し、最近では「一〇年間、保
証します」という方針を打ち出す業者も現れてきました。しかし、これは逆に考えると、
「一一年以降は知りません」と言っていることと同じです。

 

業者が次々と打ち出してくる「甘い言葉」。その裏に隠された真実を見抜く力を、土地
オーナーにはぜひ身に付けていただきたいのです。

本連載は、2017年6月15日刊行の書籍『知っていなければ助からない不動産投資の落とし穴』から抜粋したものです。稀にその後の法律、税制改正等、最新の内容には一部対応していない場合もございますので、あらかじめご了承ください。

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藤和コーポレーション株式会社 代表取締役

「新築大家さん」を展開する藤和コーポレーション株式会社代表取締役。福岡県生まれ神奈川県育ち。会計コンサルタントを経て、建築業界、不動産業界の裏側を知り、製造業のトヨタ生産方式や成果主義給与、ISO取得などの知識を得る。安価な土地仕入交渉を得意とし、新築物件企画から融資、税務、賃貸管理までの一切を、経営視点を踏まえてコーディネートする。これまで手がけてきた新築物件企画は、入居率95%以上という高い人気を誇る。多くの土地オーナーからの信頼も厚く、不動産投資に関するセミナーも定期的に行っている。共著書に『不動産投資は儲からない』(ジュリアン)がある。


藤和コーポレーション株式会社
http://oyasan.jp

著者紹介

知っていなければ助からない 不動産投資の落とし穴

知っていなければ助からない 不動産投資の落とし穴

牛島 浩二

現代書林

土地を所有していて、自分の土地に建物を建てようかどうかと、いろいろ思案している最中の人はハウスメーカーや借り上げ業者などから、しきりに土地の有効活用として「建てませんか?」と強く勧められたり、契約を急がされたり…

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