投資用マンションの「売り時」をどう考えるか?

所有する投資用マンションが高く売れるとなれば、すぐにでも売却したくなるもの。しかし、焦って売却すると、そこには思わぬ落とし穴があります。売却の際に意識すべきこと、注意すべきことを見ていきます。

かかってくる税金と売却益のバランスを見極める

ふとしたきっかけで、所有する投資用マンションが購入価格よりも高く売れることが分かりました。大至急売るべき?

 

or ×

 

A.×です。

 

<解説>

投資用マンションを購入して数年後、自宅購入を検討し始めたときなどに、このような相談がよく来ます。マンション相場を再確認して「あれ!?オレのマンション高く売れるじゃん!」と気づくようです。しかし、ここで急いで売ってはいけません。慌てるなんとかはもらいが少ない、です。

 

マンションを購入価格プラス諸経費よりも高い値段で売った場合、その儲けに対して税金がかかります。この税率が今回のキーポイントです。所有期間が5年以下の場合は、約39%(所得税30%+住民税9%)ですが、所有期間が5年を超えると約20%(所得税15%+住民税5%)になるのです。これは買ってすぐに売る投機的な売買を抑制する措置です。バブル防止ですね。

 

売却するときは、この税率と売却益のバランスをよく見極めなければいけません。たとえば下記のようなケースも考えられます。

 

【売却益と税引き後の利益の比較】

 

所有期間5年以下で売却益が500万円の場合

500万円×約39%=195万円(税金)

→税引き後の利益=約305万円

 

所有期間5年超で売却益が500万円の場合

500万円×約20%=100万円(税金)

→税引き後の利益=約400万円

 

【差額】約95万円

 

上の計算式を見ていただくとわかるように、5年超の長期売却のほうが税の優遇があるのです。このほかにも長く持っていたほうが、その間家賃収入があり残債も減るというメリットもあります。売る際は、そのこともよく考慮しましょう。

すぐに現金化できないところもメリットと捉える

また、少しでも利益が出るという理由で売却するケースは、後々後悔する人が多いと思います。なぜならそもそも収益チャンネルを増やすために購入していたから。定年を迎えて「300万円程度の利益で売るんじゃなかった!」となるのです。300万円なら家賃収入のだいたい3~4年分です。ほとんどの人の老後はそれ以上続きます。だから後悔するのです。

 

マンション経営のよい所は、預金と違ってすぐに現金化できないところです。それゆえお金遣いが荒い人、意志が弱い人ほど向いている。

 

たとえおいしい売却話が目の前にあっても、いったんはグッとこらえて、パートナーとなっている不動産会社に相談してほしいと思います。もちろん仲介手数料が欲しいがゆえに、なんでもかんでも「売りましょう」といってくる業者は相手にしてはいけません。

本連載は、2015年7月2日刊行の書籍『サラリーマンのためのマンション経営一問一答』(幻冬舎メディアコンサルティング)から抜粋したものです。その後の税制改正等、最新の内容には対応していない可能性もございますので、あらかじめご了承ください。
本連載に記載された情報に関しては万全を期していますが、内容を保証するものではありません。また、本連載の内容は著者の個人的な見解を解説したものであり、著者が所属する機関、組織、グループ等の意見を反映したものではありません。本連載の情報を利用した結果による損害、損失についても、出版社、著者並びに本連載制作関係者は一切の責任を負いません。投資のご判断はご自身の責任でお願いいたします。

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株式会社青山メインランド 常務取締役

約3,500人におよぶ顧客の資産形成をサポートしてきた「不動産」と「投資」のエキスパート。2001年青山メインランドへ入社後、2010年常務取締役兼営業本部長に就任。2014年4月より同社における管理部門、事業部門、経営企画室の統括とともに、関東エリアを主体としていた同社において、大阪拠点の足がかりとなる株式会社メインランドジャパンの設立、および代表取締役に就任した。一見分かりにくく難解なマンション経営のノウハウを、初心者にもわかりやすく解説し、成功に導く実績は業界でも定評がある。現在も営業現場に立ち顧客の声に耳を傾け、商品や運営の改善に着手している。宅地建物取引士、アフィリエイテッド・ファイナンシャル・プランナー(AFP)。

著者紹介

サラリーマンのためのマンション経営一問一答

サラリーマンのためのマンション経営一問一答

福田 俊孝

幻冬舎メディアコンサルティング

現在20代、30代を中心に、日本人の多くは老後に不安を感じています。その理由のトップは「公的年金だけでは不十分」というもの。平成25年度の厚生年金受給権者の平均年金月額は約15万円ですが、この収入だけで現役時代の生活レ…

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