かかってくる税金と売却益のバランスを見極める

ふとしたきっかけで、所有する投資用マンションが購入価格よりも高く売れることが分かりました。大至急売るべき?

○ or ×

A．×です。

＜解説＞

投資用マンションを購入して数年後、自宅購入を検討し始めたときなどに、このような相談がよく来ます。マンション相場を再確認して「あれ!?オレのマンション高く売れるじゃん!」と気づくようです。しかし、ここで急いで売ってはいけません。慌てるなんとかはもらいが少ない、です。

マンションを購入価格プラス諸経費よりも高い値段で売った場合、その儲けに対して税金がかかります。この税率が今回のキーポイントです。所有期間が5年以下の場合は、約39%(所得税30%+住民税9%)ですが、所有期間が5年を超えると約20%(所得税15%+住民税5%)になるのです。これは買ってすぐに売る投機的な売買を抑制する措置です。バブル防止ですね。

売却するときは、この税率と売却益のバランスをよく見極めなければいけません。たとえば下記のようなケースも考えられます。

【売却益と税引き後の利益の比較】

所有期間5年以下で売却益が500万円の場合

500万円×約39%=195万円(税金)

→税引き後の利益=約305万円

所有期間5年超で売却益が500万円の場合

500万円×約20%=100万円(税金)

→税引き後の利益=約400万円

【差額】約95万円

上の計算式を見ていただくとわかるように、5年超の長期売却のほうが税の優遇があるのです。このほかにも長く持っていたほうが、その間家賃収入があり残債も減るというメリットもあります。売る際は、そのこともよく考慮しましょう。

すぐに現金化できないところもメリットと捉える

また、少しでも利益が出るという理由で売却するケースは、後々後悔する人が多いと思います。なぜならそもそも収益チャンネルを増やすために購入していたから。定年を迎えて「300万円程度の利益で売るんじゃなかった!」となるのです。300万円なら家賃収入のだいたい3~4年分です。ほとんどの人の老後はそれ以上続きます。だから後悔するのです。

マンション経営のよい所は、預金と違ってすぐに現金化できないところです。それゆえお金遣いが荒い人、意志が弱い人ほど向いている。

たとえおいしい売却話が目の前にあっても、いったんはグッとこらえて、パートナーとなっている不動産会社に相談してほしいと思います。もちろん仲介手数料が欲しいがゆえに、なんでもかんでも「売りましょう」といってくる業者は相手にしてはいけません。